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西安房地产信贷亮黄灯秒速赛车彩票?

  2018年过去了一半,如果要总结一下上半年西安人最关心的几件事情,不管从哪个角度,房产与教育恐怕都排在最前列。今天粉巷君(微信ID:nbdfxcj)重点讲讲房地产。

  大家都知道,房地产是典型的资金密集型行业,房地产企业对融资的需求无处不在,就算是我们斗升小民,买房还得要去银行借钱不是?今天就从房地产贷款的角度来看一看这个行业。

  1989年8月上班,1992年12月正式录用大集体职工,社保视同缴费从

  在都市圈利好不断加持之下,相对在杭拿地的“高门槛、低周转”现象,四面开花,开发环杭都市圈领域的项目被不少嗅觉灵敏的开发商们纳入决策。

  据中原地产数据显示,2018年一线宗,刷新了最近几年记录,而二线城市供应量也有所上涨,11月合计供应了土地合计1400宗,也将是年内最高记录。

  还有行业人士表示,若房企去化压力激增,或许北京楼市接下来的成交将面临“新旧两难”的问题。

  由于各地不公布城市的房地产贷款数据,粉巷君(微信ID:nbdfxcj)使用各城市公积金中心的年报进行了推算,并汇总分析了58个城市的数据,分别计算出各城市家庭部门杠杆率、经济对房地产市场的依存度、居民还款压力,形成了下面的分析框架。

  由于海南省全省只有一个公积金中心,因此下述城市中海口的数据为海南全省。如无特别说明,数据均来自各城市公积金中心2017年年度报告以及2017年统计公报。

  先说大家最感兴趣的结论,把58个城市最终分成四组,按照房地产市场繁(feng)荣(xian)度划分为四档,分别冠以红灯、黄灯、绿灯、蓝灯,西安在58个城市中排名21位,秒速赛车娱乐:属于黄灯组。

  作为家庭部门,资产和负债主要体现为存款与贷款,其中贷款的主体是住房按揭,以各城市房地产贷款/各城市住户存款来大致衡量家庭部门的资产负债率,也即是家庭部门的杠杆率。

  指标这样设计的缘由,是源于对一种假设情况的考量,假设在房地产价格比较快速下跌的情况下,房地产本身无法变现,居民部门由于收入下降现金流收紧,需要以储蓄对贷款进行归还,居民部门需要付出多大比例的存款才能覆盖贷款?

  “面朝大海,春暖花开。”这是多少年来人人都向往的场景,更是不少文人墨客追逐的理想生活,由此衍生的滨海地产自然成为楼市新宠。

  58个城市居民部门加权平均杠杆率为55.5%,从这个角度看,居民部门的杠杆率并不太高,即使在房地产价格较快下降的背景下,居民部门的储蓄存款具有较好的风险吸收和缓释的作用。

  从克而瑞浙江区域发布的《2018年1~10月杭州房企TOP20》排行来看,万科、滨江、绿城依旧占据流量销售金额榜单的前三位,且TOP3房企排序较1~9月的流量榜单并未发生变化,整体头部房企的集中度进一步提升。从9月开始万科在杭州抢跑的动作就已经非常明显,全力抢收,多个项目相继入市为其确保江湖地位。而本地房企滨江则开盘果断,一旦获取预售直接开盘,概不拖延。

  不仅如此,市场成交难度仍在加大,成交周期进也一步延长。在换房占比较高的北京二手房市场上,由于客户持续观望,业主卖房换房也较为困难,买卖双方成交周期同时延长至2017年以来的历史高位。

  但是!居民杠杆率超过100%的城市要注意了,极端情况下,风险比较高!

  西安城市居民平均杠杆率47.7%,低于58个城市平均水平,一定程度表明,即使在去年房地产价格较快上涨的情况下,西安居用贷款买房的意愿也是比较克制的,反过来讲,家底厚的西安人还是不少滴。

  房地产产业链长,对地方经济发展具有重要意义,但房地产行业的过度繁荣对经济转型升级具有一定的负面影响。

  城市经济对房地产的依赖度到底有多深?粉巷君(微信ID:nbdfxcj)用房地产贷款与城市GDP的比值进行观测。

  这一指标的基本逻辑是,产业对贷款的需求体现了产业的规模,房地产行业中,个人住房贷款占全部房地产行业的比重基本稳定,能够反映房地产行业整体的经济规模。

  原本这一指标用房地产贷款占全部贷款的比重似乎更为合理,但在很多省份金融资源过于集中在省会城市的背景下,一些省会城市的依存度可能存在偏低的情况,因此使用了更具有地域性的城市GDP指标。

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  58个城市房地产贷款与GDP比值的加权平均水平为38.6%,考虑到个人房贷只是房地产贷款的一部分,城市经济发展对房地产市场的依赖度可能更高。

  58个城市中,房地产依存度高于50%的城市有12个,最高的,不出意外还是厦门。

  西安刚好处于50%以下,但也显著高于全国平均水平,这个恐怕需要引起重视喽。

  如果考虑到西安居民杠杆率还处于低于全国水平的情况,表明虽然西安经济发展虽然对房地产有所倚重,但由于西安房地产市场价格上涨的时间还比较短,居民还有一定自身消化房价的能力,但如果房价继续上涨,对居民的影响会不断显现。

  第一个方面就是基数已经很大了,毕竟过去几年快速的增长,整个的股价基数已经很高了,想再有这种营收变化,盈利快速的增长,尤其酒这种东西,十年陈酿、三十年陈酿、五十年年陈酿。

  如果说上面的指标是静态的,基于总量的分析,现在来看一些稍微动态的。

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  贝壳研究院数据显示,10月北京二手房市场实时成交量环比减少12.5%,成交绝对水平降至2017年11月水平。均价继续下跌至61103元/平方米,秒速赛车彩票环比下跌1.2%。均价方面,10月北京全市二手房成交均价为61103元/平方米,环比下跌1.2%,这已经是北京二手房均价连续两个月环比下跌,现已跌至5月水平之下。此外,由于成交的持续走低,北京二手房库存房源量持续上升并超过2016年2月水平,去化周期延长至13个月,处在2016年以来的历史高位上。

  简单讲,就是,如果每月拿出一半的可支配收入去还贷款,需要多少年才能还清欠下的房贷呢?这个近似于现金流对贷款的覆盖程度的概念,可以反映居民的还款压力。

  粉巷君(微信ID:nbdfxcj)收集计算了58个城市平均单笔公积金贷款的数额,并汇总了对应城市的2017年城镇居民人均可支配收入,并以一家三口的平均水平计算家庭总人均可支配收入,再假设将这些收入的一半用以偿还贷款本金,来看需要多少年才能清偿完毕。

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  但是,考虑到公积金贷款单笔有上限要求,且利率水平低于商业按揭,如果以商业按揭计算,这个年限会更长。

  西安公积金贷款单笔金额36.9万元,假设商业按揭贷款平均单笔金额60万元,只考虑本金的因素,还款期限会拉长到10年。

  西安贷款的家庭,10年内将一半收入拿来归还贷款,才可能还清本金,如果再考虑到利率的因素,这个年数会更大。

  这么多收入被用于归还贷款,粉巷君也很无奈啊!消降级那是有原因的啊!

  粉巷君(微信ID:nbdfxcj)把上面三张表格汇总,并以排名作为城市该项指标的得分,得分越高表明房地产风险越大,58个城市的总得分如下表:

  从去年以来,西安房地产价格不断上扬,政府也在不断出台调控政策,从当下看,西安居民似乎还有承受房价上涨的能力。

  但以其他城市为鉴,房价的持续上涨,会带来居民杠杆率的攀升和对消费的挤出,既不利于经济转型升级,也不利于提升民生。

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  根据安居客数据分析,10月北京新房成交3270套,环比下降34.6%。诸葛找房数据显示,近期北京新房供应面积增速度远大于销售面积增速,销供比从今年4月份开始逐月下跌。

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  首先从股票来讲,也是我比较担心的,咱们国家的股民有的时候不太理性,从价值投资角度来讲,茅台还是值得抱一抱,中国的好股票实在是太少了,像茅台这样的股票不多,但是如果出现一些恐慌性的连续性的这样波动,出现大幅度的下跌也是有可能的,毕竟他前几年涨的实在是太多了,所以重仓茅台股票的朋友们,我觉得值得关注自己一下自己的仓位了。

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