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任志强最新发声:该买房就放心买不用担心房地

  2017 年 8 月 23 日,北京华远企业号,清华大学国家金融研究院副院长朱宁携手光大证券全球首席经济学家彭文生做客中国金融博物馆书院第71期读书会,与特邀主持人中国金融博物馆书院理事长任志强共同分享“金融与房地产的稳定发展”。

  日本出现房地产泡沫,是大部分银行倒了,国家受到很大损失,很多老百姓房子还不起贷了,但是没看到多少地产商倒了。我们看看 08 年之后美国出现的金融危机,很多银行不行了,很多老百姓还不上贷款了,我看中国不会出现这种情况。

  中国的情况比较特殊,因为美国、日本大部分属于低首付或零首付,很多人买房子是因为可以冲抵个人所得税。所以他们不在房子上投入实际本金部 分,中国你们都说房地产泡沫可能出现,我们假定可能出现,会出现什么情况呢?银行会因为个人信贷而垮台吗?我们个人住房用住房基金担保,会说房子我们不要了吗?

  当政府信誉没有垮台之前,你们就可以拼命地买房,因为政府信誉在给你 们做担保。尽管政府信誉和市场条件之间做了一部分调整,但是从今年开始建共有产权房,多少年能建到百分之多少啊。在现有住房这么大比重范围内,多少年才能完成在市场上占有一定的统治 地位或者是垄断地位吗?我估计 5 年达不到 2%,10 年达不到 5%,你们不信试试看。

  新加坡人把数字搞得很清楚,但他是按新币计算的,我们是按人民币计算 的,从现在来看,新加坡的房价每平米和厦门的房价相比,除了一个货币值以外,可能还是新加坡的贵一些。

  新加坡的组屋可能和厦门现在的房价差不多,而不是说他的商品房价格和厦门差不多。

  我觉得他们已经把金融和房地产的问题说得很清楚了,谁胆大谁能赚钱,

  你们刚才说了新加坡房价,纽约房价,和各地的房价,你们查过没有,他们的房价用的中位数,只有中国用的是平均数。也就是说,他们的政府只管中位数以下的房子,因为中位数以下的房子是和老百姓也就是以住为主的人相关的,中位数价格以上的房子和一般老百姓没关系,那都是富人的奢侈品。

  不能和穷人的住房搁在一起去平均,然后公布一个平均数,这是一个错误 的概念,只要你用平均数去做概念,基本上都是错的。

  刚才问了一圈租金,我告诉你,中国如果计算租金回报率,大概平均在200%-300%,你们听了觉得很吓人吧?如果我们用平均房价和市场平均租金去计算,那么你是用商品房的部分去 计算的租金回报率,大概平均1.5%-3.5%,但是我为什么说我们中国的租金回报率是200%-300%,是因为我们大约有60%的是自建房和福利住房,包括之前的房改房。

  房改房平均价格在北京1430块钱一平,再扣除工龄,大平均750块钱一平,60平米的房子,42000块钱一平,现在一个月租金6000块钱。也就是说一年的回报率高于所有的购房成本,所以如果把这些房改房和旧 房的租赁价格回报率和商品房平均下来,平均回报率有200%-300%。这也是因为有这部分低价的房屋提供低价的租金,才导致我们商品房价的 高价房租,除了那些奢侈品消费以外,一般人给的租金很低。

  绝对不能用平均数,尤其不能单独用市场价格去考虑。大家都知道北京上海是最发达的城市之一,你们知道上海的户均面积在全国排第几吗?平均 66 平,在全国排倒数第五。反而那些村镇,尤其是三四线城市的住房户均面积远远大于国家标准,到 了 90-110 平,美国平均 247 平,澳大利亚最大,户均面积 253 平,上海和国际水平相差很远。

  你们不要以为看见中国高楼大厦都很好,还有很多破地方,上海大概还有 500 多套鸽子笼,没有厨房、厕所,因此当你用平均数去讨论问题的时候,通 常会犯错误。

  美国的房地产税最高的是纽约,大概6%,911之前大概 2%不到,因为911 提到了4%,后来又提到了6%,但是纽约房价也是美国最高的,从美国开始征收房地产税,如果房价指数为100的线,房产税对抑制房价没有任何作用。

  中国有没有房产税,有,1951年的时候,内政部下达了一个实行房产税的命令,这个命令到文革以后,到1986年又重新做了一次修改,叫做我们现在执行的暂行条例。

  这个暂行条例上,对居民住房免征房产税,而不是说中国没有房地产税,他们说的只是对住宅部分中国不用收。

  但是中国的房价不光只是住房的房价,其他的房子也叫房价,因为你在土 地拍卖的时候有工业土地,有综合用地,有商业,有住宅,它都叫房价的部 分。只是对住宅部分没有收房地产税,但是我们不承认他没有收房地产税,是 因为从 1951年的房产税做了四次剥离。

  第一次剥离大概是1954-1956年期间,有了工商税,这个之前是没有工商税的,工商税是从房地产税中剥离出来的一种税;

  第二个剥离是教育附加和城市维护事业税,也是从原有的房地产税中剥离 出来的;

  换句话说,要想实行房产税,最少应该把从过去房地产税中剥离出来的 4-5种税先取消,为什么物业费不叫房地产税,就是想回避过去从房地产税中剥 离出来的好几个税种。

  因此大家不用关心房地产税什么时候出台,只用关心那几个从房地产税中剥离出来的税种什么时候取消,那边取消了这边就要收了,那边如果不取消, 再怎么吵吵房地产税也出不了台。

  2017年7月23日,任志强在博鳌21世纪房地产论坛第17届年会上,同与会人员分享了他关于“市场的变化问题和可能发展的趋势”看法,他的主要观点是:

  什么是充分的市场?当国际上评价中国是不是市场经济的时候有很多定义。我们俗话说,顾客是上帝,假定我们的政策对顾客有很多限制性条件,那么这一定不是一个充分的市场。

  影响市场的主要因素:一是国家基本体制制度问题;二是宏观;三是微观。中国不能用西方市场经济国家的经验来进行对比和套用,是因为我们的制度条件不同。判断一个不完全市场的趋势,要从多方综合分析,不能只看单一因素的影响而忽略了其他。

  就国家体制制度而言,最重要的是土地制度。在这样一种政府决定土地资源配置的情况下,中国的房地产市场,不可能会发生根本性的变化。

  从户籍制度来看,住房已经成为落户的条件,所以我们在限购的城市中,可以看到限购政策大多数是以户籍为基本条件,反之,你要想获取城市的资源,就至少要拥有城市的户口。

  我们的金融制度中没有房产基金产品,它的作用是从个人买房变成用基金来分享城市化的红利。目前的情况,很多人去投资房子,是因为没有房产基金去共享。

  所以有钱付首付和付利息的人就可以买房投资,而无钱付首付或者付利息的人,也没有办法用资金的方式去分享,就造成了一个巨大的投资市场,假定基金发达就可能不会有这样一个以住房为直接目标的投资市场,就会变成以基金方式来共同投资的一个市场。

  许多城市在谈住房租赁问题,尤其是一些大城市,但是如果没有社会化的住房租赁,高地价、净地价而形成的租赁市场一定是高租金的。

  德国允许大家私人买房,但有政策支持让你把房子交给住房合租社用于出租的时候是免税的,所以它会有较高的收益,如果中国不允许社会化的方式用个人购买住房的方式变成租赁性产品,那么这个租赁市场还是有一定困难。我们十几年的租赁市场,但是并没有真正解决问题。

  我们可以看看今年二季度公布的土地指标情况,这个土地实际上是在持续上升的一个过程。尤其是很多城市在限制住房价值的上涨,但却从来没有受到任何政策限制地价的上涨,从二季度公布的数据看,地价上涨的速度还在持续,这种上涨一定会影响到住房。再看住房和土地价格的对比,就可以明显看到,住房价格用全国平均数和全国平均土地数看,相差很低,最直接的差价根本不够盖房。

  你们会认为房价会上涨或者下跌吗?从土地供给的情况看,已经成为推动房价继续上涨的必要条件。再看当前的宏观政策,更多提出的三去一补、稳中求进以及防范金融风险。

  “稳”是十多年放在第一位的经济政策,它的背后是在翻两翻的情况下,要防范金融风险。要在增长与风险之间求得平衡,这个价值的上升并没有随着调控而发生任何变化。因此,今年二季度所公布的住房的土地价格和商户的土地价格都是继续上涨的趋势。这种上涨无论是在出现什么样的限购政策的时候,大约都不稳定。

  可以明显看出来,土地的价值是非常高的,而全国的平均房价和土地价格指数之间的关系是非常近的。也许根本不够一个建筑费用,可见土地价格的上涨还会推动房价继续上涨,我们也可以看到分地区平均房价和平均地价的关系。

  你们可以想想这个房价有可能在地价高涨的情况迅速下降或者出现崩盘或者泡沫等等情况吗?我们再看当前的宏观政策,一个是“三去一补”就是中央经济工作会议提出的。稳中求进更是已经连续多年中央提出的一个口号。

  另外,去年中央经济工作会议提出一个防范金融风险的问题。最近我们也看到成立专门的金融稳定发展委员会。“稳”是十多年放在第一位的经济政策,那么其背后的原因:一个是我们有翻两翻的指标;二是要严防风险;三是在增长和风险之中求平衡。因此政策中重要指标就是看增长的风险。今年,增长是可以得到肯定的,不会发生太大的问题,因此防风险就比稳增长更重要了。

  货币政策,最近两个多月时间,出台了近20多个文件,从严限制各种融资和信贷。同时,M1、M2都是下降的趋势,并且会继续延续。我们可以看到,美国的利率在上升,中国的资金价格也在上升。尤其是个贷利率的上升,对购买住房来说有较大的影响,个贷利率上升比涨价支付成本更高。个贷是用未来收入流来支付的。这些未来收入流包括了房租、房屋升值、工资收入和货币贬值等,但是如果首付提高和个贷的利率上升,这些升值有可能无法抵消个贷利率上升而导致的困难。

  今年1到5月份,108家房企融资的情况出现了一个巨大的差别。无论是银行贷款、债券、票据和其他融资都是在持续下降。2015年和2016年新增的债务是8500亿元,而2010年和2014年这5年期间只有8千多亿。那么,很快就要进入还贷的高峰期,房产企业明年大概有3300多亿的还债,后年有4000多亿的还债。那么,也就是说,今、明、后3年大约有1万多亿到期债务,这和信贷的控制有直接的关系。所以,也会影响很大。

  什么时候有可能出现下调政策的条件呢?一是房地产快速下行;二是经济发生波动;三是实体经济发生巨大的变化。今年1月6月份房地产相关的税费增长很快,契税增长18.5%,土地增值税增加23.9%,高于其他税费两倍多。所以,如果出现经济下滑的情况,特别是由于资金紧张导致这种情况的出现,那才有可能对房地产的政策提出调整。

  我们再看微观政策,多了很多的东西。比如说,相互“矛盾”的东西:一方面,在限购,很多人认为限购会导致购买力消费下降,但是为什么很多大城市仍然出现摇号的政策呢?摇号一定是购买大于供给的现象。因此,在不同的地区,微观政策是有差别性的。出台的政策既有限制性、限制需求,让市场下滑,但是有一些反而是让市场继续热度上升,尤其是限制价格。秒速赛车技巧:前面我们用到的各地区房价,在几乎所有评论中都认为房价畸高是由于炒房造成的,但是从房价和地价对比中可以看出来,地价起到了推动房价的重要作用。通常,市场配置资源的时候,土地的价格是以产出的价格来决定的,但是在垄断的土地价格中,价格促进了产品和预期的提升。所以,土地价格造成的影响很大。

  再看供求关系。在微观政策中和宏观政策中,有许多是不变的部分。比如说供求关系中的城镇化的问题,并不会因为微观政策而发生变化。另外一个不变,是我们户籍制度导致的教育、社保、医疗等城市资源的占比和住房挂钩,因此住房还附带有拥有城市资源的其他条件。开发商已投入的项目的部分,也不会因为微观发生变化而变化,住房需求,一定是一个持续的不断改善和升级的过程。同样,不会因为微观政策而变化。但是,微观政策会导致购买力发生变化、价格预期发生变化,开发商的投资能力、资金周转能力发生变化,也导致库存发生变化。

  从政策对市场的不变和可变的两部分看,这两者之间有着必然的联系,也会对市场产生极大的影响。

  从当前的房地产看,住房的价格增幅已经出现了一些下降,那么不控就会涨得更快、更高。总体而言,仍然是上涨的趋势。注意,这是增幅在变化,而不是绝对价格出现了大幅度的下滑。同时,当前的房地产各种指标中,一方面要看土地,另一方面要看新开工。这种变化中,都说明它的预期会产生变化。从今年的房产市场销售情况看,大家都认为微观和宏观调控会对市场产生不利影响,但是从目前的情况看,今年房地产市场的销售,从面积到金额,都将创历史新高。

  从总的市场情况看,我不认为今年会有大的问题,而可能产生的问题,则是国家政策、宏观政策和微观政策会导致某些企业的现金流在融资条件受限的情况下,出现其他的问题。那么,还贷高峰可能会影响到明年,或者是更长时间未来发展的变化。

  来源:中国金融博物馆书院第71期读书会深圳淘房志(ID:taofangzhi-sz);起点财经、博鳌21世纪房地产论坛第17届年会、东方财富网

  虽然径山似乎很难吸引杭州城区外溢客户,但其自身地缘客户需求长期被积压,其购买力不容小觑。

  这次三年事业计划书的制定把“活下去”作为基本要求,我们的战略围绕“活下去”而展开,这是最底线的战略,是“收敛”和“聚焦”的战略。这次战略检讨,希望大家充分意识到全方位转折的到来,我们所有行为都“收敛聚焦”到保证万科“活下去”。

  据相关数据显示,2008年时南京全市的房屋均价为6153元/㎡,目前南京房屋均价为25757 元/m,十年时间里房价上涨了4倍多。

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  而从2015年至今,南京的地价就一直在上涨,区域地王不断被刷新。据了解,南京共拍出了38幅楼面价2万+的住宅地块。

  经向开发商内部人士了解,目前楼盘虽还未开始登记购房意向,但已有不少客户来电咨询。该人士称,“这个盘本来就比较热,限价后性价比更高了,摇号当天估计就能清盘。”

  而在香港金管局加息仅数小时之后,香港四家主要银行——汇丰、恒生、中银香港及渣打银行齐齐上调香港贷款基准利率——港元最优惠贷款利率,为2006年来首次。

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  【4】 天地源:10月15日,天地源股份有限公司公告,披露公司2018年第三季度经营情况。天地源实现了住宅签约面积8.78万平方米,同比减少22.78%;实现住宅签约金额11.69亿元,同比减少10.79%。

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  中央经济工作会议指出,要完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。此外,中央经济工作会议提出明年要做好8项重点工作,其中之一就是加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。

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  (3)怡然翠园·家天下二期项目,B栋主体24层施工、C栋主体22层施工、F栋主体19层施工、G栋主体20层施工,达到预售条件房源共920套,住宅面积68379.91平方米,尚未办理预售许可证,且存在违规销售的行为。

  7月13日消息,新东方董事长俞敏洪在接受采访中表示,10年20年后,房价三四十万一平米。俞洪敏称,他在05年花3万一平购买的大厦,升值了五六倍。他预测未来中国的房地产应该能达到三四十万一平米。当被问及如何看出时,他表示这不用看,这是一个国家发展的必经之路,因为人民币会越来越多,比如说现在10万一平米的房子,再过十年二十万一平米就很正常。