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  近日,十三届全国人大常委会立法规划公布,房地产税法被列入第一类项目(即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案),提请审议机关或牵头起草单位为全国人大常委会预算工作委员会和财政部。至此,今年以来,官方八次提及房地产税法。

  房地产税法被列入第一类项目,意味着房地产税法、增值税法、消费税法等10部单行税法,作为五年税法立法工作的重中之重,是必须完成的立法任务。

  这一消息传递出的信号表明,房地产税立法步伐将加快,未来政府可以用税收手段、以法制形式对房地产市场进行影响和干预,可以减少频繁运用行政手段干预,这有利于维护房地产市场的长期稳定发展。

  今年以来,官方频频表态房地产税法。今年3月5日国务院总理作政府工作报告时提出,要稳妥推进房地产税立法。3月4日、3月7日,十三届全国人大一次会议发言人张业遂和时任财政部副部长史耀斌分别在发布会上表示“正在抓紧起草和完善房地产税法草案”。

  3月11日,全国人大常委会工作报告中提出,2018年将继续加强立法工作,落实税收法定原则,研究制定房地产税法;3月25日,财政部部长刘昆表示,按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施;4月27日,全国人大常委会公布2018年立法工作计划,房地产税法视情况在2018年或者以后年度安排审议;7月16日,国家统计局新闻发言人毛盛勇表示,加快推进房地产税相关政策举措。

  房地产税法可能最快会在今年年底前提交审议,然后面向社会征求意见,还有讨论修订的过程。按照我国税制改革推进步骤,2020年是一个重要的时间节点。

  尽管房地产税法被列入第一类项目,但并不意味着只能在第五年完成立法,根据当前房地产调控和地方财税体制改革进度,在2020年提请审议的可能性比较大。

  房地产税对房地产市场的影响是系统性、全局性,可谓牵一发而动全身。加快房地产税立法是我国落实税收法定原则的关键一步,应统筹研究、分步实施、循序渐进,有效调整。

  房地产税将作为未来地方政府收入的重要税种,各个地区将根据自身的财政状况制定相应的免征面积、税率、税收征缴体系等,但是房地产税的征收,对于不同城市的房地产市场影响各异。对于一线、二线等核心城市,房地产税可能会降低住房的空置率,但不应有“毕其功于一役”的心态,指望房地产税来控制房价过高。对于三线、四线、五线城市,房地产税的影响可能会更大一些,这些城市的房屋空置率较高,而租赁市场又欠发达,房地产税征收之后可能会对房价形成一定的压力。

  不断放出风声的房地产税有了时间表。近日,十三届全国人大常委会立法规划公布,包括房地产税法在内的69件立法项目处于第一类,即条件比较成熟,拟在本届人大常委会任期内提请审议,即五年内提请审议。不过,房地产税征收的难度,当前国民的负担能力,国内产权的复杂性等问题,五年里这些艰难的议题能都顺利攻关都还是未知数。

  此次列入五年规划的一类项目有69件,即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案;二类项目有47件,即需要抓紧工作、条件成熟时提请审议的法律草案;三类项目是立法条件尚不完全具备、需要继续研究论证的立法项目。其中,房地产税法被列入一类项目,即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案,由全国人大常委会预算工委和财政部负责。

  房地产税终于有了眉目。比起此前在上海、重庆试点的房产税,房地产税多了个“地”字,但是难度由此极大增加,怎样处理好土地出让金和房地产税之间可能存在的重复征税的问题,是现存的一大难点。房地产税是一个综合性概念,一切与房地产经济运行过程有直接关系的税都属于房地产税。这也意味着, “房产税”其实是“房地产税”的一个组成部分。

  目前,我国对房地产征收的税主要是集中于流转环节,一般有营业税、城市维护建设税、土地增值税、契税、印花税、所得税6种,有时还有带有附加性质的教育费附加等,但在保有环节,除了城镇土地使用税和对个人所有非营业房产免税的房产税,基本没有针对居民住宅保有环节所征收的税。作为保有环节的重要一环,房地产税正是补齐立法框架内缺失的重要一环,针对保有环节开征房地产税的主旨既是为了完善税制,也是为了补上财产税的缺失。

  然而2011年,在上海、重庆针对个人住房保有环节征收的试点房产税并未激起太大波浪。上海及重庆试点房产税的前3个月,两市住宅成交量分别下降46%和26%,比同类城市降幅高10至20个百分点,但成交均价并未出现明显下跌,而第二年两地成交量就呈现较大幅度的增长。此后3年多,房产税试点对房价的影响更是可以忽略不计。

  东南配资团队分析认为,其原因主要是,上海试点中有6条税收减免政策;而重庆只是为豪宅“量身定做”的房产税征收方式,,甚至被人们戏称为房地产界的“奢侈品税”。征收面小、税率低,而且类似于奢侈消费税,也就是只有这个消费的额度或者说消费的面积超过了一定的限额,才会被纳入征收范围。

  与已实行的房产税不同,房地产税的内涵更为丰富,实行起来也更为复杂。房地产税改革要把现有的房产税和城镇土地使用税合并起来,已确定无疑。这则意味着,房地产税将增加房地产保有环节的税负,而且是以房地产的评估值为征税基础,其他诸如土地增值税、契税等暂不纳入。

  由于已经有了土地出让金,如果房地产税只是做加法,将会导致重复征税。在业内专家看来,可能会将一些交易流转环节的税裁撤并入房地产税,以达到在调整税负结构的同时调整税负水平。比如,因为和房地产税的税基重合,是否应该取消土地增值税应该讨论。

  作为营改增之后最主要的地方主体税源,房地产税或将“属人原则”和“属地原则”结合起来,以实现免征优惠和征收方便之间的结合;房地产税也可能会采用中央和地方分成的形式,由中央拿走20%或30%用于跨地区调节。

  不过在征收环节仍有诸多细节尚未确定,例如免征面积如何设置,税率是否累进等等。事实上,由于各地税率不同,跨省市的房产如果累加,怎样执行也将成为难点。比如,专家普遍认为的免征税面积,在一个省市减免后,另一个省市的房产是否不减免全额征税,并按照两地税率分别在两地缴税,如果是的话,以哪个省市为减免面积的标准,在两个省市均有房的“候鸟夫妻”按几口人为标准减免,都是难题之一。

  房地产税不会一刀切,会按照不同地区执行不同税率,地方政府有自己的话语权。不过,一个问题在于,不同城市的房子会不会累加在一起征税,比如,在北京有两套房子的,可能会征收,但在北京一套、天津一套的,是不是累加计算,我觉得应该不会综合在一起征税,而是以一个居住城市空间为限。

  早在2015年,房地产税就同样被列为十二届全国人大常委会立法规划的第一类,但任期内没有提交一审。当前也只是存在一个意图,实际上对于要不要征收房地产税,社会上并没有达成共识。

  根据以往立法制定的相关情况,一般情况下,列入立法计划不等于一定要出,不列入立法计划肯定出不了,但房地产税作为长效机制的重要组成部分,本次列入立法计划说明这个事又往前推进一步。考虑到房地产税的影响比较大,具体哪一年出,推测立法部门要综合考虑纳税主体的承受能力、对地方政府财政收入的影响、对宏观经济的影响,以及境外经济环境等因素,寻找合适的窗口期确定具体的时间。

  房地产税本身的复杂性及当前的相关情况决定了税法的出台必会经过再三考量。国内复杂的房产产权情况、城乡差距、国内的房价与收入水平差距,是目前征收的三大难题。

  可能会在2021年左右审议通过一个全国性的“房地产税法”,但这个税法一定是比较笼统的,纲领性的。因为房地产税是地方色彩最浓的税种,未来极有可能以地级市(甚至县级市)为单位,出台各自的实施条例,才能真正落地。首先是全国性立法。然后各省人大通过实施条例,各地级市(甚至县、县级市)人大通过实施细则,才能真正实施。房地产税在全国全面落地,从立法完成算起,可能还需要两三年时间。但一线城市、强二线城市会率先落地。

  对于房地产税征收后对利益格局的重塑,靳东升认为炒房者将会成为房地产税施行后一大打击对象。现阶段的房地产税只会对超出自身需要储备的炒房者征收。试点的房产税并不想给市场带来过渡震荡,但是全国推行开来,还是会有效果的。

  不过,对于调整房价,房地产税征收的范围非常小,大部分家庭都会减免,对财产征税一定要调节财富,初期的调节功能多,体现就是免税范围比较大。实际上,房地产税的立法初衷,是为调整地方税收的结构,补充地方税源,调控房价只是附带的预期。

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  二是1987年的房产税条例,其纳税人主体是企事业单位,其税基是当时的楼堂馆所,该条例出台的背景,是试图对企事业单位的楼堂馆所等房屋进行征税(税率为1.2%),或者对其租金所得进行征税(税率为12%),以弥补当时政府财力的不足。而目前被热议的房地产税的纳税人是以家庭和个人为主,税基是以住宅为主,和房产税条例差异甚大。或者说,1987年版房产税征的是法人税,对准的是非住宅;房地产税征的是居民税,对准的是住宅。

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  三个城市都存在大量的空置房。如果房地产税征收,而且征收的主要对象是房产税二套房及以上房主,那么有多套房的房主,为了减轻税收压力,会把空置的房源出租。

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