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房地产暴利时代远去:楼盘不过度悲观 亦无须过

房地产暴利时代远去:楼盘不过度悲观 亦无须过

详细介绍

  &&房地产暴利时代远去:楼盘不过度悲观 亦无须过度乐观

  导读:2019年,在落实长效机制的基础上,短期调控力度依然从严,针对需求端限购不会放松,但针对首套房支持性政策或将强化,针对改善型需求限制政策有望出现松动,总体依然会体现”房住不炒“,即在打击炒房的同时更注重对刚需人群的保障。

  6月25日下午,池州•新城吾悦广场项目投资座谈会暨签约仪式顺利举行。总占地面积约376亩,总建筑面积约42万平方米,拟规划建设集时尚购物中心、大型超市、特色风情街区、精品社区等于一体的大型城市综合体。

  自1998年启动房改以来,中国房地产市场已经发展20年。20岁,在古代是男子的弱冠之年,是女子的桃李年华,但房地产却已步入下半场。房地产市场整体表现出发展不平衡、不充分,高房价争议不断。

  作为影响中国经济发展的重要支柱之一, 20年间,房地产市场曾高歌猛进,也曾曲折向前。回顾、反思和总结,得失均可为来者鉴。1999年-2014年间,我国房地产业开发投资增速甚至以超过20%的年均增速发展。与之伴随的也包括松紧轮回的房地产调控。2014年-2018年,短短四年间,房地产市场再次经历一轮全面刺激和史上最严调控。从全国一盘棋到“因城施策”,而在历经频次最高力度最强调控年份之后,在2018年末,已经至少有十余城市蠢蠢欲动,发布“微松”调控措施。

  暴利时代无疑已经远去,摆在行业面前的是如何“活下去”、“活得久”以及“活得好”。而历史总是轮回,对于整个房地产市场而言,建立健全长效机制显然迫在眉睫。

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  2018年依然是明显的“调控年”,楼市调控延续了2017年的基调,重视“租购并举”、“房住不炒”长效机制,构建房产分类阶梯式消费,解决高房价和库存区域间不平衡发展的问题;同时注重边调边打,在调控的同时重点打击楼市乱象,既抓典型又严监管。在“因城施策”大方针指导之下,截止到目前,2018年全国累计出台450次调控措施,调控频次刷新历史调控纪录。

  房价则在上下半年呈现泾渭分明的格局,7月,中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”的口号,成为2018年楼市降温的一个“分水岭”,市场预期由“慢涨”转为“下跌”。

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  根据中国指数研究院监测显示,今年以来,百城均价各季度累计涨幅较去年同期均收窄,整体价格趋于稳定。从各级城市来看,2018年1-11月各线城市累计涨幅较去年同期均收窄,其中三线城市累计涨幅回落最明显。

  9月3日起,池州市主城区内,建设银行、工商银行、中国银行、邮政储蓄银行个人商业贷款利率均做调整——首套房贷款利率为基准利率基础上浮20%(5.88%),二套房贷款利率为基准利率基础上浮30%(6.37%)。

  在2018年三四季度的交接期,房价走势出现了明显的变化:9月,中指百城房价样本城市中有18个城市出现新房价格环比下跌,数量明显增加;11月,中指百城房价单月环比涨幅为0.27%,涨幅明显回落,更是有31个城市出现新房价格下跌。房价上涨预期的转变,是本轮市场调整开启的关键标志。

  市场的实质降温发生在2018年三季度。从58安居客房产研究院独家发布的信心指数来看,2018年10月,购房者信心指数环比下降4.2%,同比下降12.9%,为2017年1月以来最低点,直接反映了购房者市场预期转变趋势。同样2018年10月,经纪人信心指数环比下降0.6%,同比下降8.9%,也是2017年1月以来最低点,经纪人信心指数的下降,则更能体现出楼市的实质性降温。

  市场降温也体现在土地市场以及融资难。数据显示,前三季度全国房地产市场土地流拍已超过 800 宗,并且9-11月25家龙头房企拿地连续3个月低于千亿 。同时房企的“融资难”在2018年体现得更为明显,除了对银行本身加强住房信贷管理、提高对贷款风险防范外,对于基金、信托、债权发行也同步加强管理,房企整体的融资难度普遍偏高。

  “调控年”亦是市场洗牌之年。这一年,中小房企生存困境愈发凸显,而大中型房企则借机加大市场占有率。从房企来看,规模化趋势在加快,不少中型房企都已经突破千亿大关,2018年前11个月,过千亿门槛的房企数量已达26家,而2017年全年流水金额过千亿的只有17家。尤其是不少房企抓住了上半年的销售良机,今年上半年房企的商品房销售面积同比增长3.3%,其中住宅销售面积同比增长了14.8%,其中大中型房企上半年销量的同比快速幅度普遍高于平均值。

  池州市住房和城乡建设委员会、池州市国土资源局、池州市城乡规划局、池州市人民防空办公室,四部门联合发布《关于规范房地产开发项目车位(库)租售管理工作的通知》,促进车位租售管理规范化。

  1978年是中国改革开放的起步之年,中国房地产业也几乎在此时应运而生。回望改革开放40载,中国房地产市场从无到有,从小到大,一个个开创了“第一”的历史碎片,总是令人难以忘怀。

  2018年即将过去!这一年,买房忐忑不安,购房者遭遇首套购房利率年内两度上浮,导致购房成本增加;这一年,土市冰火两重天,土地遭遇流拍不断、2018年池州出让计划惨遭滑铁卢。2018年 ,注定是楼市不平凡的一年!

  这个名为地理目标命令(geographic targeting order)的项目2016年1月份启动,每六个月续期一次。截至周四,该命令要求产权保险公司向联邦政府提交报告,上报通过有限责任公司在12个大都市区全现金收购的价值30万美元或以上住宅物业信息。在此之前,不同城市的交易价值门槛各不相同,且只覆盖七个城市及一些周边县。

  西安中院认为,根据相关法律及司法解释,双方之间形成了商品房预售合同法律关系。闻天公司在自身合同目的已经实现情形下,非但不积极履行应尽的合同义务,面对房地产市场出现价格大幅上涨,反而主张合同无效的做法,真正目的在于获取超出合同预期的更大利益,违背了诚实信用原则。闻天公司签约时未取得商品房预售许可证,虽然违反了有关“商品房预售应当取得商品房预售许可证明”的规定,但是并不必然导致其签订购房合同的民事法律行为无效。

  恒大研究院首席经济学家任泽平、恒大研究院首席分析师夏磊于2018年曾发布一份报告,针对2014-2018 年的调控措施进行了总结。报告认为,2014年-2018年是中国二十年房地产调控史的微缩版。短短四年,经历了全面刺激(2014年3·30起)和紧急收紧(2016年9·30起)两种调控方向,几乎动用了政策工具箱里的所有工具,这四年是研究房地产政策的完美样本。而回顾本轮调控周期,总体而言,历经5个阶段:4次刺激,1次收紧,2个调控目标。

  国土局的交易大厅往年沸沸扬扬,交易室内,各家开发商代表频频举牌。但在今年,这样的热闹场面已经少之又少了,参加土地拍卖的开发商代表几乎都怀揣着明确的价格红线,一旦竞价超过了红线就绝对不再举牌。正是在这样的氛围下,今年的土地成交热度大降,举牌竞价超过20轮的地块就已经算是竞争非常激烈的了,而绝大多数的土地都是在溢价率不足20%的状况下成交的。

  在稳增长和去库存的诉求之下,2014年6月起,非一线城市陆续取消限购措施,但市场反应平淡;9月30日,以放松限贷为特点的全国性宽松开启:二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”,同年11月央行重启降息。2015年初,市场无明显复苏迹象,地产投资降至冰点之下。2015年3月30日,五部委将二套房首付比例降至40%、出售房屋营业税免征年限由5年缩短至2年。降低首付比例直接提高了居民杠杆水平,营业税减免优惠刺激了居民换房热情,此后央行3次降息、2次降准,全面宽松就此开始。

  与宽松政策相伴的是房地产市场再度疯狂,房价迎来新一轮猛涨。于是,2016年9月30日,本轮房地产调控收紧政策再度开启。当时,热点城市房价上涨引起中央警惕,2016年9月30日之后,北京等16个热点城市推出楼市新政,调控全面转向。紧缩力度空前。“限购、限贷、限售、限价、限土拍、限商改住”六限推进,房地产融资全面收紧。行至2018年,调控已经深入到三四线城市以及非热点城市群,本轮调控力度空前。

  如上所述,房地产市场是从2018年三季度出现实质降温。历史再次重现,部分三四线城市松绑调控意愿再次蠢蠢欲动。根据中原地产数据统计显示,截止到目前,已经有十余城市正在试图微调调控措施,但尚未触及关键性政策。不过,不少业内人士认为,这可能预示了2019年房地产政策走向。

  中原地产首席分析师张大伟认为,2019年,全国可能出现起码30城以上房地产调控政策的微调潮。而这标志着本轮楼市调控全面见底。未来多个城市微调宽松政策将密集出现。而这将对本轮调控效果巩固形成阻力。在住建部“稳地价、稳房价、稳预期”的大方向之下,分类指导将面临监管压力。未来房地产调控将以地方主导,住建部与中央指导为主。不排除有部分城市政策调整,但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。未来住建部的约谈、预警将依然影响地方房地产调控,包括2018年的多轮多城市房地产巡查在2019年将依然常态化。

  58安居客房产研究院首席分析师张波认为,2019年,理想化的趋势是,楼市调控长短结合的节奏不变,长效机制更深入着眼于优化与房地产市场长远发展相匹配的顶层设计,不但表现在住房发展规划落实,住房和用地供应结构调控,更是在住房租赁市场以及差别化住房信贷、税收政策上得到体现。2019年,在落实长效机制的基础上,短期调控力度依然从严,针对需求端限购不会放松,但针对首套房支持性政策或将强化,针对改善型需求限制政策有望出现松动,总体依然会体现”房住不炒“,即在打击炒房的同时更注重对刚需人群的保障。

  对于房地产市场未来,恰如富力集团董事长兼总裁张力在“全联房地产商会2018年会”所言,房地产行业是改革开放红利的最大受益者,未来在中国的人口红利和城镇化建设双重影响下,房地产市场未来不必悲观。秒速赛车开奖: