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日本楼盘经济学家:中国楼市不会出现日本式泡

日本楼盘经济学家:中国楼市不会出现日本式泡

详细介绍

  &&日本楼盘经济学家:中国楼市不会出现日本式泡沫破裂至于说,日本当年的城镇化率,以及中日在银行体制上的本质区别,与中国目前,具有可比性吗?感兴趣的朋友可以去网上查阅。

  高管薪酬总额超过5000万元的有10家公司,它们的高管薪酬总计为6.79亿元,占1894家公司高管薪酬总和的5.42%。这些慷慨的公司包括中国平安、海通证券、国金证券、中兴通讯、金科股份、复星医药、万科A、方正证券、金地集团和民生银行等。

  【楼市奇说】潘石屹:房地产非常畸形!未来五年房价还能否上涨有结论了?

  两年的数据对比显示,从去年平均两位数,甚至高达63.3%的增幅,到今年只剩下个位数的房地产销售增速,增速的回落是万科当前最为明显的业务问题。

  3.预计2021年房地产税将在部分城市开始征收,根据这十几年来地方政府的准备情况,预测初期开征的城市有:北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、南京等。

  而就在11月,广州首个共有产权住房项目“南沙首筑花园”也基本完工,开始对外开放。

  如果你现在仍然居住在北方的重工业城市,你就知道清洁的空气有多么的稀缺。北方很多城市一年的雾霾天气已经占到全年的很大比重,以往平平常常的晴朗天气,竟然成了奢侈品。想要呼吸新鲜空气,举家搬迁,代价多大,不必言说。

  其实这种事,只有楼市才能发生,大家都说,股票市场48买的中石油,最低跌到7-8块了,也没见老股民去找中石油维权,去年买的新车,今年厂家降价了10%,你也不会去理论,甚至菜场大妈买菜买贵了,也都知道自认倒霉。怎么就房子买贵了就能维权呢?这搞得开发商压力也很大,有的开发商甚至说,涨价降价,这都是市场规律,这些房闹一折腾,根本就没办法通过降价快速回款,所以越是艰难的时刻,可能资金链越紧张。

  我的预计是2019年楼市调控应该还会继续紧,但相对2018年要弱一点,兼顾稳增长和去杠杆。12月13日的政治局会议再次提出2019年要继续打好三大攻坚战,也即防范化解重大风险仍然是重中之重,重大风险有哪些,房地产领域是一个,地方债务是一个,影子银行也是一个。

  最重要的是,日本的土地是否增值,完全不取决于个人。而中国呢,土地国有化,这块土地是否增值完全取决于政府对这里的发展规划与资金投入,如北京副中心,如北京大兴国际机场,这样的例子比比皆是。

  记者查询濮阳惠成2016年年报发现,董事长兼总经理王中锋、副总经理常庆彬、监事会主席刘庆民、董事会秘书陈淑敏、财务总监王国庆等年薪分别为8万元、6万元、0.39万元、12.62万元、7.83万元。这样的薪酬确实较低,同样都是上市公司,差别咋这么大呢?

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  保利碧桂园·公园大道将于12月9日迎来首次开盘,项目计划推出建面为85-140㎡二至四房洋房单位,具体开盘价格待定。

  本次规划范围总面积为92平方公里,主要在正果镇,涉及小楼镇、派潭镇以及荔城街、增江街局部区域。

  如何推动“购租同权”?广州从保障租房者的权益入手。人们关心“租房学位”问题,1月16日,广州市十五届人大三次会议提出“学位到房,而不是到人”的规定,只要房子有学位,就算是租赁的人,也可以有同等的入学权利。

  2019年的上半年应该是现有政策的继续落实,继续所谓的挤泡沫。或者说,继续溜腿消化肚子里的大烧饼。说得直白一些,是在行业洗牌,在优胜劣汰,在重新瓜分天下。预计明年的下半年,此轮房地产业的大调整、大洗牌将告一段落。

  财经媒体评论员温鹏春认为,天价年薪现象值得研究,就市场经济而言,优秀的企业管理者可以为企业创造出巨大价值,因此获得高额的报酬无可厚非。但也有个别高管年薪与其为企业和社会创造的价值不匹配,应加强监管。

  2018年即将挥手作别。这一年,从国内转型阵痛到抵御海外政策变动的冲击,从房地产市场降温到对外投资增速放缓,从汇率变动到高科技产业,中国在很多方面都不禁令人再度回忆起多年前的日本。

  在此之际,一位对中日经济均有着深入观察和研究的日本独立经济学家津上俊哉将奔赴上海(楼盘),出席将于12月15日由华尔街见闻举办的“Alpha峰会”。他在会前与华尔街见闻进行了问答访谈,围绕中国经济政策、债务和杠杆问题、房地产市场、汇率等主题阐述了他的看法。

  津上俊哉支持中国政府大力推行的供给侧结构性改革政策,并赞同中央政府通过增发国债的方式来放松财政政策,将其用于减税、支持贫困地区等。

  对于中国经济政策,津上俊哉提出了一个“两手同时抓”的政策建议:既要培育高效率的新经济,又要尽快重组和缩小已受损的旧经济。他还认为,中国应该摆脱经济高速增长的心态,政府要制定贴合实际的经济增长目标。

  根据日本的经验,津上俊哉提出,政策不应矫枉过正。在汇率政策方面,相比于汇率变动,更重要的是不能采取不合理的应对措施。

  在他看来,目前中国比较棘手的问题是如何在杠杆问题上保持微妙的平衡,因为去杠杆力度太强会对经济增长构成较大影响。他明确指出,地方政府和国企需要控制债务。

  津上俊哉还表示,中国需要重视债务问题,“让资产负债表休息一下。去年他曾称,中国经济的资产负债表会“退化”,经济已进入泡沫后期的后期。

  对于中国房地产市场,津上俊哉认为,确实存在一定程度的泡沫,但与当年的日本房地产市场有着根本的不同,中国楼市不会出现类似日本那样剧烈的泡沫破裂过程。

  去年年初,津上俊哉在接受媒体采访时发表了有关中国的预测。回头来看,他当时的预测颇为准确。他表示,中国与其重视产业政策,不如改善经济环境,尽可能地降低税负、改善法治环境。他断定,中国不会发生剧烈的房地产泡沫破裂,同时建议中国政府引入房地产税,还倡议政府处理不良债务。

  津上俊哉曾长期在具有官方背景的智库日本经济产业研究所开展研究工作。1994年,他作为通产省官员参与了在日内瓦举行的中国入世多边谈判,积极支持中国尽早加入WTO。1996年至2000年,他担任日本驻华大使馆经济参赞。

  2001年,中国经济让人始料不及的高速发展让日本突然掀起了“中国经济威胁论”。2002年,津上俊哉撰写《中国崛起》一书驳斥“”,称“中国经济实力渐长是长期艰苦努力的结果,并不单单是因为劳动力廉价、人民币汇率低”。

  华尔街见闻提问:您经历过当年的美日贸易战。在您看来,导致当年美国政策转变的根本原因是什么?当年的日本在应对贸易战方面有什么经验呢?

  津上俊哉:三十多年前的日本和现在的中国有一些相近的地方。当时日本的一些产业非常强,包括钢铁、汽车、半导体……它们对欧美同行步步紧逼,通产省的标的性(targeting)产业政策”引起了欧美的反感。

  战败后的日本曾有过要”赶上欧美”这样的想法,政府和国民都有“国家目标”。然而,到了80年代,日本就感觉“赶上西欧差不多了”,从此“赶上“的愿望开始淡化,标的性(targeting)产业政策”的时代也到此为止了。

  如果日本在90年代以后还继续执行这些产业政策,那会出现什么局面?我估计,日本应该面临更多、更严重的贸易纠纷,甚至会被踢出世界“自由贸易俱乐部”。

  华尔街见闻提问:日本经济在上世纪80年代达到巅峰之后,就进入了资产价格泡沫破裂期。中国在很多时候都被与当时的日本作对比。您会把中日做对比吗?中国现在最需要做的事是什么?

  津上俊哉:一个国家走出高速成长期时往往会发生投资过剩、泡沫经济等现象。由于之前的经济高速增长,储蓄很丰富,人民的心态也习惯于“高速增长”。

  我个人认为,恰恰是在经受雷曼倒闭冲击的08年金融危机时期左右,中国经济的高速成长期就逐渐地结束了。但此后三到四年大家还在讨论“保八”,还在“高速成长”的心态里,不能及时地降低经济增速目标的代价就是债务膨胀。

  此后的“到2020年GDP比2010翻一番”这一目标也偏高。但后来提倡的“供给侧改革”的思路我觉得很正确。

  现在,中国该做的事情说起来很简单:一是尽量培育高效率的新经济,二是尽快重组和缩小已受损的旧经济。

  华尔街见闻提问:有人说广场协议造成了日本“失去的20年”,而您曾经表示广场协议不是日本经济问题的根源。您能详细解释吗?

  津上俊哉:日本制造业领域的大企业们拥有很大的线年以后遇到日元快速升值时,他们强烈要求政府采取有效措施应对这个“国难”。因此,日本政府不得不采取过于宽松的金融政策,这导致了经济泡沫及此后的泡沫破裂。所以,与其说广场协议造成了日本“失去的20年”,不如说“当时日本过分害怕日元升值并采取了不合理的政策,其带来的后遗症才是让日本陷入“失去的20年”的主要原因。

  从一个国家的整体经济来讲,货币汇率升值不是百分之百的坏事,而是有损有益。制造业遭受损失的同时,也有受惠于货币升值的进口行业和本国消费者。

  此外,在上世纪80年代,日本由于日元升值而失去了很多国内的工厂和岗位,这的确是一件很痛苦的事,但走出日本的制造业海外投资现在每年给日本带来很大的投资收益,到现在都支撑着日本国际收支的较大顺差。

  所以,我觉得汇率的变动对于制造企业来说的确是个灾难,但长期来看,无论汇率变动到哪里,经济是“总有办法”的。

  最需要避免的不是汇率变动,而是因此勉强地采取不合理的对策,并搞乱经济。

  华尔街见闻提问:2000年后日本政府财政出现大幅赤字,负债率一度高达385%,但是日本并没有陷入财政危机。您认为这背后的原因是什么?

  津上俊哉:当一个国家出现较大的国际收支顺差(从净额来看,没有海外负债而把资金贷给海外),并且债务负担主要由中央财政支撑的时候,这个国家不会很快陷入债务危机等情形。因为中央财政不像企业或地方政府,它的韧性很强。过去20年的日本就是个典型案例。当然,这种状况也不会永久持续下去。但至少现在没人认为日本经济由于债务问题早晚会陷入危机。

  华尔街见闻提问:有分析师认为中国明年可能以放松财政为主,货币政策为辅。您认为中国应该采取怎样的政策?

  津上俊哉:如果“以放松财政为主”的意思是中央增发国债,并把它用于减税或给特困地区的财政补贴等,我就赞同。换句话说,让地方政府或国有企业继续借债是风险很大的。

  值得注意的是,即使靠中央财政,杠杆率还是会提升的。现在这种情况比较辣手,因为去杠杆的力度过强,经济就会下滑得很快,因此,杠杆率(其分母是名义GDP)还会提升,所以需要很微妙地保持平衡。

  华尔街见闻提问:鉴于明年中国经济面临较大下行压力,政府届时可能在部分城市放松限制政策的预期正在浮起。日本当年经历过房产泡沫,有没有一些前车之鉴留给中国呢?

  津上俊哉:在1990年到2000年的十年间,日本的房地产泡沫破裂是非常激烈的,土地价格从峰值跌去了四分之一。我认为,现在中国房地产确实有泡沫之疑,但正常情况下中国不会发生日本当年那种程度的激烈的泡沫破裂,因为中国城市的一级土地市场是卖方垄断,而卖方只有一个:地方政府。所以不会有卖方垮塌似的卖掉房地产的情形,这是好消息。

  坏消息是,因为大家都相信当一个地方政府看到其管辖地区的房产暴跌时不会抽手旁观,所以大家还会感觉房地产投资比其他投资安全,因此会继续投资房地产。这是人们对风险判断的严重的歪曲。

  华尔街见闻提问:从现在的局势来看,多年来一直推动经济增长的出口、基建和房地产纷纷降温,新驱动力国内消费的增长势头正在放缓。您如何看待明年中国的经济政策?根据日本的经验,消费怎样才能成为经济支柱,中国在这方面还存在哪些挑战?

  津上俊哉:现在中国经济面临着三重挑战:一是债务;二是此前由于种种原因,民营企业家比较悲观;三是贸易问题。所以可以理解政府为何对“稳增长“有很大的需求。

  但是,从2009年“四万亿投资“开始到今年上半年的9年半时间里,“固定资产投资完成额”加起来的总量相当庞大,其中既有优良投资项目,也有不少连利息也付不起的项目。

  用身体来打个比方:过去几年中国吃了一些坏东西(低效投资),普通人的话,会马上有呕吐或腹泻等病症出现(债务违约、破产等)。但中国先生有“铁的胃口(政府的隐性担保等支撑)”,不仅能控制这样的病症,反而还可以继续吃。

  但这样的行为最终是无法持续下去的。所以我的建议是,让中国的资产负债表休息一下,退一步再前进两步也可以吧。

  华尔街见闻提问:有人说广场协议造成了日本“失去的20年”,而您曾经表示广场协议不是日本经济问题的根源。您能详细解释吗?

  津上俊哉:日本制造业领域的大企业们拥有很大的线年以后遇到日元快速升值时,他们强烈要求政府采取有效措施应对这个“国难”。因此,日本政府不得不采取过于宽松的金融政策,这导致了经济泡沫及此后的泡沫破裂。所以,与其说广场协议造成了日本“失去的20年”,不如说“当时日本过分害怕日元升值并采取了不合理的政策,其带来的后遗症才是让日本陷入“失去的20年”的主要原因。

  从一个国家的整体经济来讲,货币汇率升值不是百分之百的坏事,而是有损有益。制造业遭受损失的同时,也有受惠于货币升值的进口行业和本国消费者。

  此外,在上世纪80年代,日本由于日元升值而失去了很多国内的工厂和岗位,这的确是一件很痛苦的事,但走出日本的制造业海外投资现在每年给日本带来很大的投资收益,到现在都支撑着日本国际收支的较大顺差。

  所以,我觉得汇率的变动对于制造企业来说的确是个灾难,但长期来看,无论汇率变动到哪里,经济是“总有办法”的。

  最需要避免的不是汇率变动,而是因此勉强地采取不合理的对策,并搞乱经济。

  华尔街见闻提问:2000年后日本政府财政出现大幅赤字,负债率一度高达385%,但是日本并没有陷入财政危机。您认为这背后的原因是什么?

  津上俊哉:当一个国家出现较大的国际收支顺差(从净额来看,没有海外负债而把资金贷给海外),并且债务负担主要由中央财政支撑的时候,这个国家不会很快陷入债务危机等情形。因为中央财政不像企业或地方政府,它的韧性很强。过去20年的日本就是个典型案例。当然,这种状况也不会永久持续下去。但至少现在没人认为日本经济由于债务问题早晚会陷入危机。

  华尔街见闻提问:有分析师认为中国明年可能以放松财政为主,货币政策为辅。您认为中国应该采取怎样的政策?

  津上俊哉:如果“以放松财政为主”的意思是中央增发国债,并把它用于减税或给特困地区的财政补贴等,我就赞同。换句话说,让地方政府或国有企业继续借债是风险很大的。

  值得注意的是,即使靠中央财政,杠杆率还是会提升的。现在这种情况比较辣手,因为去杠杆的力度过强,经济就会下滑得很快,因此,杠杆率(其分母是名义GDP)还会提升,所以需要很微妙地保持平衡。

  华尔街见闻提问:鉴于明年中国经济面临较大下行压力,政府届时可能在部分城市放松限制政策的预期正在浮起。日本当年经历过房产泡沫,有没有一些前车之鉴留给中国呢?

  津上俊哉:在1990年到2000年的十年间,日本的房地产泡沫破裂是非常激烈的,土地价格从峰值跌去了四分之一。我认为,现在中国房地产确实有泡沫之疑,但正常情况下中国不会发生日本当年那种程度的激烈的泡沫破裂,因为中国城市的一级土地市场是卖方垄断,而卖方只有一个:地方政府。所以不会有卖方垮塌似的卖掉房地产的情形,这是好消息。

  坏消息是,因为大家都相信当一个地方政府看到其管辖地区的房产暴跌时不会抽手旁观,所以大家还会感觉房地产投资比其他投资安全,因此会继续投资房地产。这是人们对风险判断的严重的歪曲。

  华尔街见闻提问:从现在的局势来看,多年来一直推动经济增长的出口、基建和房地产纷纷降温,新驱动力国内消费的增长势头正在放缓。您如何看待明年中国的经济政策?根据日本的经验,消费怎样才能成为经济支柱,中国在这方面还存在哪些挑战?

  津上俊哉:现在中国经济面临着三重挑战:一是债务;二是此前由于种种原因,民营企业家比较悲观;三是贸易问题。所以可以理解政府为何对“稳增长“有很大的需求。

  但是,从2009年“四万亿投资“开始到今年上半年的9年半时间里,“固定资产投资完成额”加起来的总量相当庞大,其中既有优良投资项目,也有不少连利息也付不起的项目。

  用身体来打个比方:过去几年中国吃了一些坏东西(低效投资),普通人的话,会马上有呕吐或腹泻等病症出现(债务违约、破产等)。但中国先生有“铁的胃口(政府的隐性担保等支撑)”,不仅能控制这样的病症,反而还可以继续吃。

  但这样的行为最终是无法持续下去的。所以我的建议是,让中国的资产负债表休息一下,退一步再前进两步也可以吧。秒速赛车娱乐: