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房地产信托短期或随楼市“入秒速赛车冬”

房地产信托短期或随楼市“入秒速赛车冬”

详细介绍

  房地产信托短期或随楼市“入秒速赛车冬”【楼市奇说】无房一族有福了?住建部专家发声:房价“越调越高”必须叫停!

  10月19日,广州市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步规范房地产市场管理的说明》,“在保持我市调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下,对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化,严禁开发企业拆分价格报备。”政策一出,宣告广州单合同时代的到来。

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  另外,面对租赁领域出现的金融风险行为,广州市住建委和市国规委也于11月21日出台政策明令禁止。

  而就在11月,广州首个共有产权住房项目“南沙首筑花园”也基本完工,开始对外开放。

  为了保障更好的住房供应,2018年广州也推出一系列棚户区改造、旧村改造相关政策。广东省住房城乡建设会议明确,2018年,新开工棚户区改造安置住房2.5万套。

  为了引进高层次人才,广州推出了“安家补贴费”制度,购房补贴最高可达100万,而荔湾区还推出租房补贴,区杰出人才每人每月2000元。另外,自2018年10月1日起,广州市取消12项人才引进入户申办材料,并将入户同单位连续社保由12个月缩短至6个月。凤凰网房产广州站

  单合同降低了首付门槛,使踏入购房大军阵营的人又增加了。据《每日经济新闻》记者了解,自10月19日广州市场传出“取消限价”的消息后,广州各区的一些楼盘便开始行动起来,部分楼盘还以单合同为营销点,并鼓吹“房价将上涨”吸引购房者。但多个楼盘的销售人员以及开发商内部人士均表示,目前,暂未收到消息,单合同签约的楼盘网签时间需往后延。

  上述发文明确表示将严禁“双合同”,但对于10月19日传言广州放开限价以及各区开会按市场价备案的消息并未正面回应,也未否认。

  一是部分房地产开发企业违法销售法院查封房产,如海南新佳旅业开发有限公司和海南积汇实业有限责任公司分别将半山半岛项目和福海花园项目被查封的房产进行销售,其行为已涉嫌违法。目前,三亚市公安局已对半山半岛项目销售行为进行刑事立案,正在侦查中。

  实行单合同签约,意味着首次购房者的首付门槛将真正实现三成,也意味着更多刚需客户可达到购房的准入门槛。单合同较“双合同”降低了首付,但同时也提高了月供压力。

  四是未严格执行全域限购政策,违规销售商品住房。在海南4.22全域限购政策后,三亚椰林书苑海垦地产有限责任公司将君和君泰·和园项目1套房产销售给不符合购房资格的省外购房人。

  据了解,部分区域原定于10月22日正式执行新政,但多个区域的楼盘销售顾问告诉《每日经济新闻》记者,目前尚未收到明确通知,正在等消息。

  对海南新佳旅业开发有限公司和海南积汇实业有限责任公司违法销售被查封房产行为,予以全市通报批评,列入社会诚信体系黑名单,涉嫌处置法院查封房产问题由相关部门依法处理。责令三亚椰林书苑海垦地产有限责任公司退还已收取的不符合购房资格条件购房人的购房款,关闭该项目网签系统2个月,并视整改情况进行后续处理。取消海南邦尚实业有限公司等24家中介机构或门店房地产经纪机构备案证。取消雷某等35名中介机构从业人员在三亚市从事房地产业务的资格,并记个人不良行为记录。

  对于上述说法,秒速赛车彩票:《每日经济新闻》记者联系广州市住房和城乡建设委员会相关负责人进行求证,该负责人表示,以官方发布内容为准。

  据了解,在单合同签约等利好因素影响下,广州楼市开始悄然回温,不少楼盘的看房者和成交量开始增加。据世联行数据显示,上周末广州开盘和加推楼盘的销售情况较之前一周表现更好,去化率明显上升。

  该观点得到邓浩志的认同,目前,有部分楼盘以单合同为宣传点,以未来房价将上涨来吸引购房者。邓浩志认为,该行为存在炒作嫌疑,海珠和白云部分楼盘均存在上述催促客户下订行为,这是一种营销手段。

  今年以来,在经济、市场、监管等多重因素的影响下,传统信托产品中唯有房地产信托“一枝独秀”。然而,三季度以来,国内楼市迎来阵阵寒意,房价渐显下滑态势,与之密切相关的地产信托规模也在短期内大幅下降。

  业内专家表示,楼市不景气给房地产信托的运作造成困难。一部分前期资金集中投向地产领域的信托公司或面临调整,未来信托公司如何进一步优化地产业务布局,规避雷区,成为当务之急。

  今年楼市“金九银十”已成泡影,而给楼市“输血”的地产信托似乎也提早“入冬”。

  多个统计口径最新数据显示,国内房地产信托高位跳水。用益信托在线月集合信托市场共发行房地产信托产品368款,发行规模652.97亿元;而8月共计发行房地产信托产品519款,募集资金量1009.81亿元。两厢比较,9月房地产信托发行规模下降35.34%,接近四成,并且发行数量环比也下滑29.09%。

  普益标准发布的《信托理财市场月报》显示,9月共有61家信托公司发行1238款集合信托产品,发行数量环比下降13.97%。同时,9月57家信托公司成立1200款集合信托产品,成立数量环比下降8.81%,共募集资金1005.99亿元,环比减少231.65亿元,降幅超过18%。

  资深信托研究员袁吉伟对《上海金融报》记者表示,近期国内房地产调控仍呈现高压态势,而且前期重要的去库存政策有逐步退出的趋势,同时长效供给机制也在加快建立,房地产行业景气度呈现下行走势。“这将对房地产信托的运作带来更大难度,包括业务策略的调整、新业务风险的识别,以及存续业务的有效风险管理。尤其是,个别前期房地产信托集中度较高的信托公司,可能更需要关注相关政策变化的后续应对。”

  “今年以来,各信托公司对于房地产业务的依赖度上升,在当前背景下,地产信托后续展业难度会有所增大,包括风险项目的出现,使得未来可能会对经营业绩增大带来一定压力。”袁吉伟表示,从短期看,房企、各区域地产分化趋势相对明显,因此信托公司可进一步优化业务布局,如在房企选择上,与实力更强的企业加强深度合作;在区域布局上,减少参与三四线城市项目;另外,在项目类型上,可以拓展长租、存量资产持有等业务。

  而对于9月房地产信托规模的大幅下滑,袁吉伟表示,这是否信托公司主动收缩的表现还需要观察,“因为有时候月度直接波动较大,而且9月临近国庆假日,实际发行天数有所减少。但预计未来房地产信托发行将跟随行业景气度下行。”

  “目前房地产信托规模的下滑在一定程度上反映了信托公司对楼市看法的分歧。”复旦大学信托研究中心主任殷醒民对《上海金融报》记者表示,“不同信托公司对楼市未来走势判断不一:部分信托公司开始格外小心,担心房价会出现大幅下跌,进而影响信托公司资金的回收;但也有不少信托公司对楼市比较有信心,在控制风险的前提下,认为房地产投资仍是较好的项目。”

  在殷醒民看来,虽然近期国内房地产价格出现了下跌,并且这种下行趋势仍将在一段时间内持续,但并不会给信托公司的地产项目带来太大的风险,“由于信托产品从成立、发行到兑付基本上都会有1-2年的时间,这将给现在运营中的房地产信托产品充分的回旋时间。”

  “近期房地产市场有不少利空消息,既有来自市场的,也有政策层面的。虽然短期不利于房价,但其中一些政策调整对市场长期健康发展有利。比如,预售制度本身值得商榷,取消预售对楼市稳健发展有利,但这种调整一开始会带来开发商资金链紧张、库存增加等问题,投资者需要对此有心理准备。”殷醒民认为,“楼市目前的调整可能会维持一段时间,然后可能会迎来转机。目前在国内经济体系中,房地产占比较重,如果楼市在一年内持续下跌,对宏观经济影响较大。因此,今年年底或明年3月,稳楼市、助力市场长期健康发展的政策可能会出台,鉴于此,当前信托公司并不需要格外恐慌。”

  殷醒民表示,与其他投资领域相比,房地产有其自身特点。“房地产信托投资与股市不同,有‘安全垫’,包括土地质押、股权质押,以及其他一些担保措施。值得注意的是,不少信托计划中,融资对象——开发商还会投入自有资金,大概在30%左右,除非该地产项目未来出售时价格跌逾30%,否则不会带来太大的风险。”

  殷醒民进一步表示,从目前来看,未来一段时间,信托公司主要的投资方向仍将是房地产和政府项目。就房地产信托而言,投资者需重视交易对象的选择,简单来说,要尽量避免中西部的地产项目。同时,规避中小房企,投向上市房企或大房企更有保障。

  袁吉伟表示,未来投资者应该做好风险控制,保障资金安全。一方面要控制好房地产信托投资的规模,不要为了追求高收益过多购买房地产信托,要进行分散投资。另一方面要优选融资主体,优先购买实力强、市场品牌好、项目市场前景好的产品;重视信托公司过往地产信托产品的业绩和风险把控,购买具有专业管理能力的信托公司产品。

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