订购电话:010-86008600

2008年以来楼市面临最大挑战!影响未来5-10年房价

2008年以来楼市面临最大挑战!影响未来5-10年房价

详细介绍

  北京的人口可以分成三类:一类是高收入人口。一类是中等中低收入人口。一类是外来人口。高收入人口可以解决住房的问题,中等收入人口,也可以通过过去的福利分房,或通过现在的市场,也可以买到房子。但中低收入人口和外来人口买房子有非常大的挑战。如果我们继续实行人口的控制政策,以这个政策为北京市住房供给发展的导向,可能在根本上改变不了住房供给短缺的趋势,这样大家关注房子的舆论问题仍然会持续下去,使我们的决策机构发生误区。大家关注炒房价,忘记了炒的事,在最近这几年已经大大缓解。但是高房价和住房供给的问题没有得到缓解,人口控制政策限制了我们的住房供给,同时也导致了大家对于房价的过度关注。另一方面,在空间范围内,来调整房价手段没有得到很好的应用。

  不难看出,国家对于炒房租这件事上的态度可谓坚决如一。在第二天也就是8月19日,住建部就直接集中约谈了以自如、蛋壳为代表的诸多租赁企业负责人。

  记者采访了解到,涿州楼市前两年的火爆,吸引的不仅是北京外溢需求,还有全国性品牌房企的入驻,形成了如今品牌房企和当地房企的竞争格局。随着房价回落利润空间受挤压,房企之间的竞争更加激烈。为了进一步扩大利润空间,多个项目变着花样收取“电商”“溢价”等费用。

  从提出“化解房地产库存”伊始,去库存就更多地指向消化三四线城市的楼市库存,而棚户区改造货币化安置也被认为是推动三四线城市房价上涨的原因之一。正因为此,棚改的货币化安置在一些地方正逐步退出,实物安置的比例上升。

  成交客户于9月16日在活动现场签到,可获赠丝涟137周年定制充电宝

  如果你是子木的老读者,相信你会在我的文章《一文读懂中国楼市上半场》的末尾会留意到一个线索。

  记者采访了北京京润律师事务所主任律师张志同,他表示,真正的首付分期是指,购房者首次支付部分首付款后,即可在约定期限内进行网签。严格来讲,上述首付分期做法并不能算作真正的首付分期,若开发商需要等购房者补齐首付后再做网签,此种做法只是吸收购房者的存款,对购房者做网签和银行贷款并没有实际帮助。

  很多专家都认为我们的住房问题已经解决了,老说有多少人口有多少房子,李铁刚才说了一大堆的外来人口的流动情况,说明房子是不够用的,因为那套房子在农村的,他人在城市里,所以城市的发展过程中,住房的需求还是一个巨大的需求。特别是李铁非常重视,谈到了我们的老龄化问题,老龄化问题非常严重,但更严重的是年轻人的独居问题。在欧洲,像北欧很多国家,年轻人的独居达到40%,什么意思?就是父母有房子我也不住,我得单独住。中国现在达到多少?大概最少有七千七百万户。独居的增加和过去的传统计算是完全两个概念,也就是说家庭的人口比例数在大幅度下降,我们从1984年的三点九几,现在下降到二点八几,但是北京、上海已经降到了2.3、2.4,换句话说就是两个人一个家庭,或者两个人多一点点,而不是过去说的三个人、四个人一个家庭了。

  目前中国的房贷利率平均上浮15~20%,也就是5.88%,从历史走势区间来看并不高,如果中央继续坚决遏制房价上涨,房贷利率就绝不会放松。而且如果未来央行放水刺激实体经济,防止大水进入楼市的最好方法也是上调利率。

  虽然美国、日本的例子都已经被提烂了,但如果将历史的时间拉长,就会发现规律所在。另外,中国是政策市,美国也不完全是自由市场,若是研究美国房地产的历史,你会发现美国的调控不一定比中国少。

  现在,这四个标志已经满足了前三个,只差最后一个政策转向发出的冲锋号。

  再者,最新的消息显示,房地产税出台的声音愈近,作为地方财政收入的工具之一,未来房产税开征导致的土地价格下跌的概率很大,中国财政收入或进入结构性调整阶段,这对于楼市的纠偏作用巨大。

  全国两会期间,央行营业管理部主任周学东也表示,就个人房贷在新增贷款的占比来看,预计今年将会由去年的45%下降到30%以内。那么作为房贷市场的主力军,2017年房贷这架“马车”能否继续带动五大行的业绩增长呢?记者采访了第一创业证券*分析师李怀军博士。

  锐理在梳理中也发现,此后石坪桥-大堰出让的另一宗地块同样有配建“智慧社区”的要求。同时,九龙坡区官方曾表示,将把九龙坡打造为人工智能城市。可以预测,随着智能化的推进,“智慧社区”可能成为九龙坡甚至重庆未来的一大发展趋势。

  二是房地产企业已经出现了两极分化。在我们看到这个光鲜统计数据的时候,我们不要忘了一个问题,这个统计的是上市房地产企业,那么什么样的企业可以上市呢?一定都是经营的不错的房地产企业,还有就是房地产企业中的大中型企业,所以还有一个隐藏在背后的问题我们并没有发现,这就是房地产企业的二八分化问题,自从“房主不炒”理念的贯彻实施,其实整体房地产企业都在面临着巨大的难题,特别是今年上半年以来,全国房地产市场整体环境持续性收紧,各大重点城市成交量进一步萎缩,一线城市呈现出长期横盘,而三四线城市则是成交量回落,那么面对着这样的大格局,对于房地产产业来说一个更加激烈的二八分化也在形成过程中,正如恒大集团总裁夏海钧在业绩发布会上所说的,房地产未来一定是大鱼吃小鱼。随着国内房地产市场接近成熟阶段,成交量整体稳定,但变化的是集中度,前十大地产商在不断蚕食小地产商的份额。“去年年底,前十的地产商在全国销售占有率24%,今年上半年已经到了30%,前三大占了15%。我们认为未来3-5年,集中度会到40%左右”所以,房地产市场的另一面就是很多小房企成为了市场的牺牲品,才有了这些大型房地产企业的亮眼业绩。未来,随着中国房地产市场调控的进一步从严,小型房地产企业的退出将会进一步加速,房地产市场的马太效应将会进一步体现。

  会议强调,中央决定将中国银监会和保监会的职责整合,组建中国银保监会,这是以习同志为核心的党中央统筹经济金融工作全局作出的战略性顶层设计。目前,机构改革已进入实施阶段,全系统必须切实提高政治站位,坚决拥护党中央关于深化党和国家机构改革的决定,坚决服从党和国家机构改革大局,坚决完成涉及银保监会改革的各项任务。要准确把握机构改革的重要原则,把加强党的领导贯穿于机构改革全过程,坚持优化协同高效,优化内设部门设置和职责分工,加强内设部门和人事安排的融合,确保实现人员融合、文化融合、感情融合。要严格执行改革期间各项纪律要求,扎实推进机构改革各项相关工作,秒速赛车开奖:按期完成新部门新机构组建,认真做好干部队伍思想政治工作,加快推进干部队伍学习培训,提高能力素养,确保改革与监管工作“两不误、两促进”。

  二是上海房产税试点的主要内容,是上海居民住宅首套免税,二套以上须纳税,外地人在沪房产均须纳税;扣除基数为人均60平米;税率视须纳税房屋单价的高低分为0.4%和0.6%两档。人们很容易发现,在沪渝,大部分住宅是免税的。而拟议中的房地产税,公开强调的是“宽税基”,税基是不动产,不仅仅是房屋,更不仅仅是住宅。如果按首套住宅免税,目前各方声称中国城镇家庭户均住宅套数,从1.01套到1.08套不等,如果按照沪渝的做法,那么是舍弃了整数的1,追逐0.01-0.08,这也许是公众所期待的“超窄税基”,但可能并非实际可行的。

  的确,国内房地产市场可以说是自1998年以来的20年经济高速增长的关键,也是每一次应对危机的“救命稻草”,那么它是否也如文中所言,会在未来一段时间掣肘中国经济的进一步改革呢?

  房地产税有多重要?它几乎是继1994年分税制改革之后,最重要的税制改革,它标志着一个时代的序幕,即中国家庭的税负,开始对政府财税发挥日益重要的作用。政府的努力是为了让民众有更多获得感,而人民对美好生活的向往,就是奋斗目标。

  导读:这几天,关于房地产税的话题又开始热闹起来,今天的文章,就已房地产税往下推演,我们来探讨下,房地产税对空置房产生的影响。

  前些天,胡景晖爆料,北京五环、六环以内大概有90万套空置房,再次引发大众对全国到底有多少空置房的讨论。

  大家如此关注,是因为中国的空置房数量本来就是个谜,目前并没有权威的数据统计,而且民间各方观点也经常打架。但有一件事是可以肯定的:中国的空置房率偏高。

  通过宽带互联网家庭用户数(不考虑一户接多个宽带的情况以及家庭没有接入宽带的情况)测算,申万宏源研究所给出以下数据:

  北京的住宅存量571万套,通过家庭宽带用户数算出的空置房屋72万套,空置率12.5%;

  深圳的住宅存量865万套,空置房屋232万套,主要为小产权房,无法交易。

  按照国际通行惯例,商品房空置率在5%---10%之间为合理区;空置率在10%---20%之间为空置危险区;空置率在20%以上为商品房严重积压区。

  我们可以看到,北京、上海的商品房空置率达到空置危险区的边缘,而深圳,因为小产权房的特殊性,商品房比较稀缺,小产权房供给溢出较为明显。

  三个城市都存在大量的空置房。如果房地产税征收,而且征收的主要对象是房产税二套房及以上房主,那么有多套房的房主,为了减轻税收压力,会把空置的房源出租。

  看到这里,会有人问,这不是房主把房产税成本转嫁到租客身上了吗?肯定会推动房租上涨呀。

  由于篇幅关系,我只列出09年-14年的数据,但大家依然可以得出结论:21世纪以来,北京第三产业经济增加值逐步提升,而第一产业、第二产业经济增加值放缓。与此同时,第三产业就业逐年增加,第一、二产业就业人数逐渐减少。

  不难看出,北京最缺少的是高端产业人才和以第三产业(服务业为主)的劳动型人才。而目前北京市流动人口,需求的人才和目前人口结构出现了不匹配。

  《社会建设蓝皮书:2017年北京社会建设分析报告》中明确提出,北京市流动人口以初中学历为主,而且但是占大头的第三产业就业质量不高,大多集中在非高端的服务行业。

  尽管北京产业结构不断优化,劳动密集型等重工业不断外迁,但一二产业就业人群不愿意外迁啊。于此同时,尽管高端制造业、高端服务行业崛起,并没有流入更多高技能人群。

  近两年,北京提出人口结构优化。其目的就是让旧产业低附加值人口流出,保证新产业高收入人口流入。一旦通过政策持续引进这个庞大的高收入群体,那么租金也会相应提升。

  70年代纽约受到地价上涨、环境污染等大城市病的影响,制造业大规模外迁,而劳动力也随着流出。1980年开始,伴随产业升级和调整,纽约产业就业人口开始回流,同时带来的是产业增加值和租金的上涨,至今名义租金上涨了450%,名义房价上涨了547%,而且租金涨幅超过房价涨幅是常态。

  所以,租金取决于供需关系。人口净流入的城市,如果供应端的房源不足,那么供不应求的情况下势必会带来房租上涨,和房地产税关系不大。

  房地产税不仅不会带动房租上涨,如果举措得当,会促使更多空置房出租,将更多房源投放市场。

  根据链家数据,北京2017年的租赁人口731万,按照北京房屋租赁管理规定,一间房最多允许居住两人。按照这个标准也就是说目前北京的租赁市场需要366万间房,目前市场只提供了300万间,缺少66万间。而北京72万套空置房,可以非常有效的填补这个缺口。

  再进一步分析。目前北京房源二居室达到72.3%,而对租户的意向调查中,60%的租户更关注一居室。未来一居室依然是租房市场供不应求的状态。如果投资者想要出租房源换取收益,那么一居室是最好的选择。

  再看上海,上海也规定了一间房不得超过两个人居住。按966万租住人口来看的线万间。而上海的空置房屋是100万套。空置房同样能起到较大的房源补充作用。

  在租房成交占比中,一居室和二居室平分秋色。考虑到空置房源大多是商品住宅,而同样地段魔都的老公房价格比商住房要便宜三分之一,那么按照评估价格,老公房房地产税比商品房要低,尤其是一居室的老公房,抗压能力比商品房要大的多。

  根据《深圳市人口与社会事业发展“十三五”规划》计算,目前共1395万人在深圳租住。按2人一间,2间一套计算,共需出租房屋349万套。而目前,深圳的租赁房屋数为783万间(套),假设783万均为间数,按套均2间计算,市场上提供的租赁房源也达到325万套。

  所以算上空置的232万套,深圳市场明显供给大于需求。深圳的问题是租房市场供给太多。按照深圳规土委的规定,“十三五”期间,要通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业。那么未来深圳的整体租房供应量会缩减,达到供需相对平衡的状态。整体来看,房地产税对深圳的影响最小。因为深圳本身具备较强的市场调节能力。

  以上,再次重申一下我的观点,房地产税出台不是为了降低房价,或者抬高房租,目的是调节市场供求结构,改善中低收入者租房、住房机会。

  对投资群体而言,用租金来选择投资标的,就是一个笑线年以后,中国一线城市,租金和房价出现了严重的背离。

  上图是北上广深四个一线城市二手住宅价格指数和二手住宅租金指数的统计表——

  上海租金回报率从2008年的2.85%下降到现在的1.55%,

  广州租金回报率从2008年的4.24%下降到现在的1.70%……

  发现了没?一切始于2008年,房价上涨的速度远远超过租金。也就是2008年以后,房产投机分子越来越多。激进的年轻投资者,更喜欢讲杠杆,刷信用卡,博取短期不确定性的房价涨幅。

  北京楼市有这样一位牛人,曾经在2004年,北京三环买下100套富力城住宅。他是怎么算的呢?富力城当年一套房子6000块钱每平米,60平米总价36万元,每月租金4200元,出租回报率是14%,而当时的银行利率是6%。

  这位牛人,就是被称为房产投资第一人的张羽冲,他说,“我没有想把房子卖到最高点。因为我们看到的是最初最前面那一段投资机会。”

  未来5-10年,我相信投资理念会越来越回归于价值判断。租金会是房产投资者越来越看重的一个因素。

  像优质地段评估价格偏低的经适房、老公房,甚至租售比超过7%的商住房、小产权,租售比超过4%的住宅,会因为出色的租金回报率,受到越来越多人的亲睐。

  PS:本文仅仅是做一个前瞻性的分析。大家理性看待。刚需还是该上车上车。投资者是时候降低杠杆了。

  标签:上海市 深圳市 空置房 房地产税 商品房 租金 房源 住宅

  女子怀疑爷爷的保姆有问题, 偷偷在家装了监控, 看完后她瞬间崩溃!

  俄罗斯男子钓鱼时突然来了一只熊,很有礼貌的坐在他旁边看他钓鱼

  83年昆仑山发现了什么?为何常年派重兵把守?死亡谷竟真实存在!

  辽宁最没落的城市,曾两为省会,交通齐全全国唯一却沦为四流城市

  婆媳俩薅花生,乘凉时婆婆发现洞口有尾巴在动,儿媳挖开高兴坏了

  我国停止进口美国大豆,美国大豆销量不减反增,到底是什么原因?

  华谊兄弟、冯小刚双双辟谣“被通缉”传闻 10亿赌局年底能否履约?