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丁祖昱:近期房地产必须关注的秒速赛车彩票1

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详细介绍

  11月20日,由中国房地产业协会指导,金砖传媒、《中国房地产金融》杂志主办的“2018金砖论坛年度峰会”在上海(楼盘)举行。

  近百位经济学家、地产和金融行业领袖围绕“全球房地产金融、全球资产配置、大健康养老产业投资”三大主题展开为期两天的激烈探讨。在本次论坛上,易居企业集团CEO丁祖昱发表了题为《房地产业从高速增长到有质量增长》的主题演讲。

  在丁祖昱看来,近期房地产市场的运行出现了很明显的变化,无论是政策、企业,还是市场、土地、人口等等方面,以及城市和区域的分化,都可以看出房地产行业从9月份开始已经正式进入了全面调整期。这种情况下,丁祖昱认为高质量增长应该是未来的目标,建议房企要从高速增长转变为有质量的增长。对于规模企业,要维持地产主业,做有质量的房地产。

  龙头房企开始放慢脚步、减少投资、加快卖房。对房地产企业来讲,跟着龙头房企走就行,没有太大必要自己做太多的判断。万科、碧桂园、恒大卖房,你也卖,他们不投资你们也不投资,但中长期的每家企业要根据自己的特色来制定服务和未来发展方向。

  上半年媒体都在发房地产税在加快立法进程相关报道,但转折在9月份,房地产税延期审议。基本上,这轮宏观调控的政策对于房地产的限制性政策,应该是在9月份都已经告一段落。

  注:9月7日,全国人大常委会召开立法工作会议,部署十三届全国人大常委会立法规划实施工作。会后,全国人大常委会法制工作委员会副主任许安标在接受采访时透露了5年立法规划安排的重点领域立法包括:深化金融体制改革和防范金融风险、修改证券法、房地产税法等10部单行法。

  从市场变化来看,去化率出现了明显下降趋势。无论是一线,还是二三线城市,目前去化的情况都是在下降。不是只有少数城市出现这样的状况,中国很多的城市,特别是在10月份以后,这个状况是比较普遍的。

  土地市场出现变化时间更早,6月份开始出现土地流拍,流拍情况一个月比一个月严重,到了10月份的时候,有156块地流标,这还是在很多地方和开发企业做过沟通的情况虾。可以说,今年三季度乃至10月份,土地市场确实走向了低谷。这当然也和9月份暂停拿地、暂停投资有一定关系。

  还有156块地在上个月流标。今年上半年6月我们才看到流标,但是今年的3季度乃至10月份,土地市场确实走向了低谷。这当然也和9月份暂停拿地、暂停投资也是有一定关系。

  前十个月的行业数据基本不错,但从10月份出现增速回落。目前1-10月份商品房销售面积同比增长2.2%,商品房销售额同比增长还在10%以上。但增速放缓的趋势非常明显,也许11月份放缓的势头还会进一步加大。

  对外,丁祖昱给出了自己的预测,他认为今年房地产销售面积在17亿平方米左右,与去年基本持平。销售金额应该会过14万亿,比去年上一个新的台阶。

  9月份开始半年来70城房价环比连续冲高后首次回落,一线月份一线城市新房价格环比持平,二线城市房价保持上涨但涨幅收窄,三四线个百分点。要求房地产市场平稳,但事实上市场环境当中做不到价格的绝对稳定。最后卖什么价格一方面取决于市场,另一方面取决于企业。

  供应方面,最近几个月还保持相应的高度。CRIC系统监测的全国62个重点城市,继9月份供应大幅激增后10月份大幅回落30%,但同比还是上升的。最近一段时间,市场销售压力加大和供应跟不上也有一定关系。但是要提示大家的是,由于备案时间等因素,所以不能完全反映各个城市实际销售情况。在这种情况下,供应下降成交还在上升,其实市场和数据反映出来的是不一致的。

  成交萎靡、库存量上升是非常重要的信号,目前的库存越来越接近线个月,将给市场带来很大的压力。

  目前的二手房成交数据已经回落到今年一季度末的水平。今年二季度二手房明显换量,7月份二手房成交下滑。如果分城市的话,大部分也是下滑,有的城市下滑速度快,但是已经接近这个城市的低位数。

  最近房企、中介机构在房价下滑的时候重新制定佣金标准。跌的时候佣金确实可以提高一点,因为最近的交易,特别是卖家希望把房子卖掉,他愿意多付一些佣金。在市场特别火爆的时候,恨不得不用付佣金,现在的市场还是难。

  房企业绩还可以,前三强都在5000亿到6000亿左右的水平。前24强1000亿的销售额,前41强都达到了500亿以上的水平,第100位也达到了150亿。应该说比去年有很大的提升,但最近几个月的提升还是乏力。前三强还有缓慢的增长,剩下的大多数阵营公司,销售都是下降的。

  从千亿企业来看,24家公司都获得千亿,和去年同期增长的比较,有些公司增长速度还是很快,但是前几强增长速度在放缓。龙头增速已经放缓,企业最近的应对很简单,就是减少投资。很多房企,今天不仅仅是减少,甚至是不投资。

  从城市的角度来看,各个城市的情况差别很大。现在三四线%,最近这一两年面积占比越来越高。

  一线城市:行情各自独立,京、沪两城量跌价涨,广州(楼盘)量价齐跌、深圳(楼盘)量价齐跌。

  二线城市:规模相对稳定,商品住宅月度成交面积整体维持在3400万平方米左右。

  三四线年以来三四线城市销售占比快速上升,热点城市高度聚集亍长三角和珠三角。

  调整周期少要一年,更多的四、五线城市,三、四线城市,调整就像过去几年一样。从行业的情况来看,短中期还是可以保持在高位运行。从未来3年数据来看,基本上还可以保持。从目前来看,这个数字是不会减少的,甚至可能会加,毕竟现在还是希望通过投资拉动经济,棚改是非常重要的组成部分,但是比过去的数字要少。

  上次人口的中高峰是1987年,到2020年基本就结束了。上一个高点到下一个高点也有一个对应,从1987年之后到2020年,人口逐渐减少,所以在未来每一年,出生人口的压力是非常大。

  另外,从结婚登记数量及结婚率数据来看,也在减少。到去年就有1000万对多一点,而且我们把离婚再结婚的全算进去了,因为过去没有买房离婚这件事,现在有了,这块扣掉的线万对。

  另外一组数字也是压力比较大,二孩的数字在去年超过了一孩,一孩越来越少。短期没有影响,长期会对房地产产生影响。长期的小孩少了,等到15-20年之后买房的人自然就少了。

  整个房企,龙头房企负的增长率今年突然出现下滑。过去一个是高速增长,大家都做到了。第二个是高杠杆,过去的金融环境还能够支持高杠杆。但今天的金融环境已经不支持房企高杠杆,在无法取得高杠杆的情况下,增速必然下滑。

  今年来看,整个房企的增长率,包括龙头房企,都突然出现了下滑。过去行业的高速增长有很大的高杠杆因素,但目前的金融环境已经不支持房企高杠杆,在无法取得高杠杆的情况下,增速必然下滑。因此,房企要转型,就必须升级为“有质量的扩张”。对于行业内地产开发业务已经一定规模的房企而言,转型不能直接转到其他行业当中,还是要维持地产主业,做有质量的房地产。此外,对大多数的房企来说,物业管理等轻资产领域还是要做的,中小型房企还可以从创新业务中寻找机会。

  胡裕华:做好商业项目前期的定位的研究和深化,以消费者本身需求为导向,如果消费者需求发生变化,转型的方向一定要准确。国外的成功转型例子不一定适合中国国情,我们应该聚焦在国内,将品牌拆分成“产品+服务“,在这两个版块同时做出特色,赢得市场。

  12月3日消息,龙湖集团表示,明年将推售香港启德项目,提供约700个单位,主打两房及三房户。

  据了解,于2017年5月16日,龙湖与合景泰富联合以总价72.3亿港元竞得九龙启德第1K区1号地盘的新九龙内地段第6567号住宅用地。

  国家统计局近日发布数据显示,2018年前三季度,全国固定资产投资(不含农户)483442亿元,全国房地产开发投资88665亿元,占全国固定资产投资的18%。

  龙湖副总裁胡若翔日前曾表示,该宗地块投地价格算是最便宜,会继续关注香港市场,希望透过启德项目加深对香港市场的认识,有适当的时候会继续拿地。

  2018年6月21日,粤泰股份曾发布公告称,杨树坪先生计划通过控股股东广州粤泰控股集团有限公司或其一致行动人,在未来9个月内增持公司股份,拟增持股份金额不低于人民币4亿元,且不超过人民币10亿元。

  “那时候,海南的房地产市场遭受重创,遗留下603宗‘烂尾楼’、455万平方米的空置商品房,还有2.38万公顷的建设用地被圈占闲置,这些都是海南的‘脓包’。海南经济要想复苏发展,必须把这些‘脓包’一一挤破,治疗好。”原省处置积压房地产工作小组办公室专职副主任林克昌回忆。

  戴晖:我们预测2017年市场空置率仍然会小幅下降,但在市场多年供大于求的情况下,空置率下降的同时租金上涨的几率很低,因此未来租金仍然面临着短期的压力。为刺激交易,除了利好的税收政策以外,政府能否提供完善的服务也是租户长期关心的问题,尤其是新进入成都市场的租户,如何让企业尽快落地才是关键。

  因此,杨树坪先生及粤泰控股未能按照原资金计划安排筹集到相应的增持资金,从而导致影响了本次增持计划的进度。

  报告显示,一线至四线城市全线下跌,分区域东部、西部、中部及东北部也均呈现不同程度的下跌状态。二线城市下跌最大,环比跌幅0.48%,其次为一线%,而三四线%,一线城市中下降幅度最小。深圳和广州这一降幅分别为0.93%、0.92%。值得关注的是,厦门环比降幅达到1.73%,杭州环比降幅为1.49%。而且,市场降温仍在继续。

  11月30日,彭博社报道消息,恒大已通过贷款和票据募集了120亿港元。其中包括80亿港元的优先贷款和40亿港元的夹层融资工具;利率为H+125。

  2007年6月,海南省处置积压房地产工作小组办公室悄然解散。这个机构使命的完成,意味着海南打赢了一场历时8年的处置“烂尾楼”硬仗。

  房地产成为资本投资洼地,全国有5000多家房地产公司云集海南岛,由于当时规划调控能力薄弱,市场管理措施不到位,致使炒地皮、炒项目、炒楼花等不正当经营行为泛滥,最终形成疯狂的房地产泡沫。

  注:文中数据由第一太平戴维斯(Savills)、仲量联行(JLL)、戴德联行(DTZ)、高力国际(Colliers)提供。

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  “虽然中国的发起机构在RMBS注册申请报告里会提供住房抵押贷款的历史表现数据,但当前尚无人从RMBS的角度对该市场的住房抵押贷款表现进行系统化分析和追踪,”标普全球评级信用分析师方琮晖表示。“中国的RMBS发起机构须在注册申请报告中提供静态池和动态池历史数据,但该等数据只是以金额计的原始数据,没有任何关键指标数据,投资者因而难以获得深度有价值的信息。”

  此前于10月22日,亦据路透社消息,中国恒大集团目前正在商讨于本月以香港商厦物业为抵押,融资约15亿美元(约117.35亿港元)。

  当时消息称,中国恒大计划将部分所筹资金用于偿还海外债务和派息。

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