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杭州楼市多板块面临价格体系重塑

杭州楼市多板块面临价格体系重塑

详细介绍

  在贵州大数据峰会上,马云发言开炮直指当今的教育理念,称:“如果我们继续以前的教学方法,对我们的孩子进行,记、背、算这些东西。不让孩子去体验,不让他们去尝试琴棋书画。我可以保证,三十年后孩子们找不到工作。”

  如果没有限价,地价有多高,房价就能卖到多高?在即将过去的10月,答案已经显而易见:随着房价预期的转变,即便没有限价,杭州多个板块的价格体系也已经撑不住,面临重塑。在这些板块,除非房企的资金实力足以支撑其熬过整个下行周期,否则降价只是时间问题。

  上周三晚,位于下沙大学城北的金地宋都都会钱塘第二次开盘。这次加推,都会钱塘推出了8号楼和15号楼共64套洋房,均价为27063元/m2(含3500元/m2精装修),最终报名人数仅76组,中签率高达84.2%。

  记者来到选房现场,发现报名登记的客户有不少根本没来选房,几乎每10组客户中就有3到4组缺席,甚至包括顺位比较靠前、可以选到较好房源的购房者,如4号、7号、10号、13号、15号等。

  待选房结束,记者进入选房区看到,125m2的大户型销售了13套,89m2的小户型卖了24套,总共去化了57.8%。这就是最真实的销售数据。

  当你还在猜测“8年后房子如葱”的含义时,马云早已利用“大数据”进入到房地产市场了。据芝麻信用的信息显示,自2015年至今,通过信用免押金方式租房的人数已经达到了600多万。目前,你可以在北京、上海、深圳、杭州、南京、成都等30多个城市的长租或短租公寓使用信用租房。其中最有标志性的是今年3月29日,支付宝携手蘑菇租房正式推出免押金租房的服务。

  事实上,该项目首开的销售情况就不太理想。首开的182套房源均为89m2的洋房产品,均价27170元/m2(含3500元/m2精装修),开盘结束后还剩下了60多套房源未售完。在上周三的开盘现场,置业顾问告诉记者,首次开盘的房源,至今还剩一些没有卖完。

  对于投资者来说,在市场环境变化、监管政策趋严,各地纷纷限购、限贷的背景下,传统的自持房产的投资模式交易成本高,资金流动性差,投资难度进一步提升。相较之下,房地产基金由专业的基金管理人操盘,其独立的投资研判能力、强大的开发商项目资源整合能力及风险控制能力都远胜于个人投资者。为了能够实现资产稳健增值,更多的高净值客户乐于选择将资金交由专业机构管理,以期通过专业的地产私募基金参与、分享房地产行业升级、中国城镇化发展的财富红利。

  记者采访了几位最终没有买房的购房者,大多觉得这个价格偏贵。一位购房者说:“板块周边的二手房,虽然是高层不是洋房,秒速赛车开奖:现在24000元/m2上下就能买到,有一些小区我问了一下,两万出头的价格也能买得到,而且马上就能入住。这么一比,都会钱塘要贵不少。”

  都会钱塘的楼面价13369元/m2,目前的价格显然算不上限价。但现在的售价,已经远高于周边二手房价。虽然下沙的新盘不多,但购房者以刚需居多,对价格较为敏感,购买力似乎难以支撑目前都会钱塘的价格体系。

  良渚板块一度经历过融信澜天和万科未来城这两个热盘的“万人摇号”,但随着两大红盘清盘,该板块眼下的日子“并不好过”。目前良渚板块在售和待售的,几乎都是洋房和排屋类产品,同质化严重,中签率不断提高。

  一位龙头房企厦门公司负责人告诉《财经》记者,尚未听说厦门有取消限价的政策,而且厦门楼市的关键是限购,相比限购,限价的影响小得多。

  最为明显的是中粮梦栖祥云,首开中签率16.9%,第二次开盘中签率67.4%。早在今年的六七月份,就已经有许多中介经纪人在转发梦栖祥云的分销信息,近日该楼盘再次加推4号楼和7号楼,均价24500元/m2,已经不用摇号,据悉最终去化率在30%左右。

  目前良渚板块在售的几个项目距离地铁口并不近,如果走路的线分钟以上。清一色的洋房和排屋,价格不低,同类产品之间“踩踏”严重,因此可以说每个项目的蓄客压力都很大。

  而滨江集团董事长戚金兴此前在接受媒体采访时表示,与一期存在价差的部分原因是楼幢不同、楼层不同、户型不同。

  “毕竟这个板块以刚需为主,洋房对于刚需来说性价比不够高,而排屋产品的需求量毕竟没有那么大,几个项目一起入市,销售遇到阻力很正常。”双赢机构总经理章惠芳表示。

  新板块萧山科技城的两个楼盘销售情况均不理想,其中一家房企号召员工分期付款购房,另一家房企则对员工下达带客指标,不完成指标就扣奖金。

  这两个楼盘的价格都在28500元/m2左右,在许多购房者的眼中,这个价格太高了。一位业内人士分析道:“这个板块目前还很不成熟,直接跳过发展的阶段,根据规划和概念就定了这样一个高价,市场一下子很难接受,尤其现在正赶上市场预期明显下滑。”

  好在这两个楼盘的地价都很低,完全具备价格调整的空间。是摒牢价格慢慢卖,还是调整板块价格,取决于房企与项目股东的策略及资金实力。

  萧山市北的情况也不算理想,甚至出现了楼盘摇号零报名的尴尬场面。究其原因,也是购房者认为价格过高,性价比过低。

  相比之下,靠近奥体核心的时代滨江翡翠之星,首开均价39800元/m2(含将装修4500元/m2),74套房源吸引了1131组家庭报名,中签率仅6.5%,顺利售罄。

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  无独有偶,相关报道显示,9月份广州多家银行的房贷利率有所下调,且额度充足,最快1-2周可放款。首套房贷方面,上浮10%已成主流。但从全国来看,2018年9月全国首套房贷款平均利率为5.70%,环比小幅上升0.18%,同比去年9月5.22%的利率上升9.20%。首套房贷利率已连涨21个月。

  这个10月,高价地项目开始扎堆入市,对于高端客户的争夺,也变得日益激烈。

  日前,备受关注的绿城建发沁园领出预售证,均价49471元/m2(含精装修6000元/m2),考虑到该楼盘4万+的地价,这个售价在很多人看来并不贵。最终,沁园顺利售罄。但是接下去申花板块的这些高价楼盘,将面临更加激烈的竞争。

  该板块内目前在售的还有首开杭州金茂府、融信公馆ARC、融创宜和园等多个高价项目,销售情况有好有坏。而尚未入市的有融信远洋厘望、万科融信古翠隐秀、杭房地块等几个楼盘,要消化这么多潜在供应量,需要大量的改善需求来支撑。

  在章惠芳看来,沁园已经消化了板块内相当一部分需求,接下去板块内的销售压力会很大:“改善型需求是最不确定的,这些购房者并不急着买,行情的转变会让这批人陷入观望状态。”

  2018年9月,行业正式出现下行拐点信号,当月房地产销售指标罕见出现了负增长迹象。即便没有国家统计局的数据,开发商们的感受也更直观,很多房企在三四线城市的项目开始卖不动了,而且行业龙头们开始打折促销。

  买了房的都看涨,没买房的看跌又指望买房后能回涨,掐准拐点那是神仙做的事。

  沁园的售罄,也并不意味着限价楼盘就必定好卖。另一高端楼盘,申领出来的价格比开发商预期低了上万元/m2,销售结果却很不理想。这也意味着,就算不限价,价格定得更高,结果会卖得更差。

  杭州的房产专家们,一致认为接下去杭州不少板块面临价格体系重塑。

  浙报传媒地产研究院院长丁建刚表示,一方面是公众预期发生改变,市场焦虑情绪迅速得到缓解,价格下行的预期,让即便有真实需求的购房者都变得谨慎;另一方面,开发商的预期也发生了变化,原本指望价格放开,但在购房者的预期改变之后,限制的价格和市场实际价格差距迅速缩小,再继续等待变得没有意义,所以有部分开发商开始抢跑。

  丁建刚说:“各个板块行情的变化,实际上都是大的市场预期改变之下的问题,许多板块的价格系将面临重塑。开发商将按照自己希望的现金回流速度来制定价格。另一个参考依据是,本区域内土地重置的价格,也就是说,有些高价地不能按照拿地时的高价来核算,而是按照现在的板块或者区域价格来核算了。”

  中房数据资源中心首席企业咨询师陈焕春则认为,市场本身就是一个动态的过程,“有些板块有供需失衡的隐患,存在供大于求的可能,或者本身价格体系就不太正常,到了供需矛盾体现的时候自然就会进行价格调整。”(楼肖桑)

  邓浩志对《每日经济新闻》记者表示,这种行为或将对新政策的实施产生负面影响。之前佛山也出现过新政“一日游”的情况。广州新政是否落地取决于市场的反应,如果楼盘大力宣传涨价的话,政策不一定能落地。

  其实契约精神人人都懂,只是一旦涉及到自身利益就选择性遗忘了。权衡利弊之后,人们通常有美化的逻辑去维持内心价值观的平衡,对于日常贪小便宜如此,对于讨要降价补贴同样如法炮制。

  于是,这一轮的多元化为主题的房地产行业转型探讨,最终在2015年终结,伴随着2015-2018年的房地产企业规模大增长,行业门槛提高,大部分探寻转型的房企回归到继续坚持做大业务规模的战略上来,高周转成为各家企业争相学习的法门。

  但维权时如洪水猛兽,真退房又作鸟兽散,活脱脱的因利而聚,利尽则散。

  这两宗地块相距并不远,均于去年8月份出让,当时由滨江和德信分别以总价10.8亿元和23.25亿元拿下,楼面价均在16000元/平方米以上。城东彭埠单元的金茂地块也首次亮相,对外公布案名为首开东城金茂府,这也将是金茂在杭州市场打造的第三座金茂府。

  前几日,北京、上海、深圳相继出现首套房贷款利率大幅上调的新闻,部分银行首套房贷款利率最低为基准利率的1.1倍,二套房为1.2倍。杭州就有一个楼盘出于回笼资金的压力,要求购房者必须支付六成首付,否则将失去购房资格。

  2.提高公积金贷款二套房首付比例:拥有1套住房但未结清相应商业性购房贷款的,首付比例由40%调整为50%;2.升级非本地户籍居民限购措施,个税或社保年限要求,由“前2年内连续缴纳1年以上”调整为“前3年内连续缴纳2年以上”;

  与王石的战略笃定不同,很多中小开发商老板们,是赶上了改革开放的春风,误打误撞进入房地产行业的,不经意间,因为东风起,公司上了市,而成了大老板。这些房企老板的成长经历上,有深刻的江湖和白手套烙印,让他们改行不做房地产,不仅是观念上行不通,能力上也行不通。

  新闻热线:法务部邮箱:中央人民广播电台节目覆盖情况反映热线:

  杭州楼市多板块面临价格体系重塑,新板块萧山科技城的两个楼盘销售情况均不理想,其中一家房企号召员工分期付款购房,另一家房企则对员工下达带客指标,不完成指标就扣奖金。相比之下,靠近奥体核心的时代滨江翡翠之星,首开均价39800元/m2(含将装修4500元/m2),74套房源吸引了1131组家庭报名,中签率仅6.5%,顺利售罄。

  2月5日,万达集团官网发布消息称,阿里巴巴集团、文投控股股份有限公司与万达集团在北京签订战略投资协议,二者以每股51.96元收购万达集团持有的万达电影12.77%的股份。

  但是,经过尝试之后发现,房地产行业本身资产规模重,投资量大,向后端延伸的结果是行业利润率降低和运营成本提高。做了那么多提高附加值的新业务,最终赚钱的没有几个。而且,培养一个物业公司,社区商业公司上市之后的融资规模根本对房地产业务带不来任何帮助。