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地价止跌?京沪两家新面孔进入杭州楼市

地价止跌?京沪两家新面孔进入杭州楼市

详细介绍

  杭州市八区经过9月一整个月的涉宅地出让空窗期,余杭区终于在今天打破沉寂,出让了崇贤、径山镇共三宗涉宅地块。

  上海惠建(上海城建旗下)以楼面价9940元/㎡拿下崇贤新城陆家桥C-10商住地块,较隔壁7月20日出让的西房项目上涨727元/㎡;北京天润置地底价7000元/㎡竞争径山两宗低密商住地。值得关注的是,上海惠建及北京天润均是首入杭州。

  1、上海惠建崇贤地块楼面价9940元/㎡,配建总建面5%公租房,测算实际楼面价约10621元/㎡,测算毛坯保本房价约17000元/㎡。

  2、北京天润置地竞得径山镇两宗地块,楼面价7000元/㎡,配建总建面5%公租房,测算实际楼面价约7527元/㎡,测算毛坯保本房价约13200元/㎡。

  测算逻辑:公租房建面从总体量中扣除;公租房成本按3000元/㎡计算;毛坯保本房价中财务成本为地价8%,税费成本为毛坯售价12%。

  绕城内、离武林广场仅12公里,房价又是杭城低洼,一度是万元以内,崇贤一直以来都是杭州刚需聚集地,即使到了2016年上半年,西房拱辰外滩及荣安翡翠半岛项目拿地时的楼面价,也还不到4300元/㎡。

  但随着杭州9月初G20峰会的召开,崇贤地价直接翻倍还不止,9月20日祥生拿地时的楼面价已经破万,达到10326元/㎡。

  由于政府对地价有最高限价的控制,崇贤土地最高楼面价定格在12999元/㎡,但由于各种附加条件,例如现房,自持等,实际楼面价更加高企,未来高层售价或许要达到25000元/㎡以上了。很多刚需直呼“未来的崇贤也将高攀不起了”。

  一路上涨的步伐在2018年7月戛然而止,随着杭州整体土地市场转冷,崇贤也有明显降温,不但自持等已不再出现,楼面价也降至万元以下。7月20日西房竞得的崇贤新城陆家桥C-11地块,楼面价仅9213元/㎡(配建5%公租房)。

  但从今天的出让结果来看,崇贤地价似乎已经止跌,多个指标均显示热度有所回升。报名单位有7家左右,竞价轮次达到50次,溢价率达到14.7%(是自7月16号温州时代滨江项目之后,杭州市十区涉宅地溢价率新高)。更为直观的是,与地块紧邻的西房C-11地块,同样是配建5%公租房,容积率等指标也基本一致,此次的上海惠建地块的楼面价上升了727元/㎡,涨幅8%。

  虽然这个涨幅并不大,也并不能代表杭州土地市场回升,但是对于崇贤来说, 10000元/㎡左右的楼面价,已经得到多个开发商的认可。所以可以预见的是,短期内崇贤出现地价继续大幅下行的概率将比较小。

  径山镇7000元/㎡的成交楼面价,由于其远离杭州主城区(距离武林广场30公里左右),与绕城内的崇贤地块9940元/㎡的楼面价相比,似乎显得径山两宗地块的性价比就不那么高了。

  但实际上,径山有其独特的三大优势,或许是开发商选择径山的重要理由。

  径山镇土地空窗多年,已近6年未有涉宅地出让,最近的一次为2012年9月,由杭州中昌竞得,成交楼面价1603元/㎡。

  而且在售项目仅依山郡一个,剩余体量约6.5万方左右。但依山郡远离镇区核心,而目标地块位于镇区核心,径山两宗地块未来竞争压力基本为零。市场相对独立且没有竞争的情况下,项目拥有相对较大的定价权。

  虽然径山似乎很难吸引杭州城区外溢客户,但其自身地缘客户需求长期被积压,其购买力不容小觑。

  一是径山镇政府、周边中小学等公务员、事业单位职工,其工作生活均在径山,虽然当地人可能都有自建房,但缺乏高品质的商品房,这两块核心地段的地块,将填补这一空白。

  二是据浙报传媒地产研究院了解,径山区域内持续有拆改的计划,未来这部分人也将是项目的主力客户。

  两宗地块容积率仅1.2,限高20米,可以排布较多的排屋+洋房的产品,这种低密产品更加契合乡镇改善客户的需求,同时能有一定的溢价。

  当然产品的挑战性还是较大的,如何做出径山的标杆项目,如何让乡镇改善客户认同,这才是项目成败的关键。

  在当前形势下,落地到城市层面,市场已然出现了一些“变向”信号,重点城市土地流拍频发,核心二线城市项目去化率下降,加之“房产税”即将落地的传言不绝于耳,究竟这些“利空”因素会对四季度的楼市造成怎样的影响,房企又如何在变化莫测的市场形势中努力求生,一系列问题留待市场给出真正的答案……

  2011年,限购令重拳打击楼市,南京楼市出现五年来最惨淡行情;

  珠江新城的情况类似。记者走访发现,与花城广场上人潮汹涌形成强烈对比的是,这里的二手楼中介各门店内顾客甚少,店员们闲得“拍乌蝇”。

  你知道房子的进深和面宽是什么吗?曲靖楼盘网小编为您讲2018-10-13

  (5)和庄二期D区项目,9#、10#、11#、12#栋已主体封顶,达到预售条件房源共598套,住宅面积44944.3平方米,尚未办理预售许可证。

  诸葛找房数据研究中心监测数据显示,7月份以来,东部流拍土地共计57宗,中部流拍土地共计61宗,西部流拍土地共计40宗,东北部流拍土地仅有7宗。7月份以来土地流拍现象持续出现,底价或低溢价成交土地频现。

  从户籍制度来看,住房已经成为落户的条件,所以我们在限购的城市中,可以看到限购政策大多数是以户籍为基本条件,反之,你要想获取城市的资源,就至少要拥有城市的户口。

  【2】华南城:10月15日,华南城控股有限公司发布销售数据显示,截至9月30日止,华南城2018/19财政年度上半年(2018年4月1日至9月30日)录得合约销售约68.03亿港元,同比上升约24.8%;平均售价约9300港元/平方米,签订建筑面积约72.82万平方米。

  对于这种房价一旦下跌就纠集一帮人去售楼处拉横幅,恬不知耻地打着“还我血汗钱”的旗号讨要“补偿”的行为,奇哥更是怒火中烧,想质问这些人,你们的契约精神何在?如果房子涨价,秒速赛车平台:你们会反把房子升值的差价补给开发商吗?房子也是商品,是商品就要遵守市场规则,有涨有跌才是市场行为。

  别误会,我们现在说的不是富士康打新,是杭州楼市。最近一段时间,几地楼市呈现出“买房好似打新股”的特征,而且比打新股更加疯狂。

  因此,当房价出现适度下降时,炒作房价大跌、房产崩盘的流言甚嚣尘上。房地产真的会崩盘吗?答案显然是否定的。妄言房地产崩盘,其真实的用意在于唱空中国经济,其实这种言论在中国30多年的改革开放过程中一刻也没停止过,结果是唱空论者越唱越衰,而中国经济的发展有目共睹。到底是哪些人在炒作房地产崩盘呢?

  围观者都在感慨:要是放在今年年初,都不知道要抢成什么样,真是凉意袭人。

  望江西路与石台路交口东北角的52.87亩的黄金地5月拍出,9月11日案名正式敲定——伟星国宾台。

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  【1】金融街:9月18日,金融街公告称,以34.52亿元完成收购湖北当代盛景投资有限公司80%股权及相应股权对应的债务,该公司主要资产为武汉市文化大道项目,项目位于武汉市江夏区,项目建设用地面积约19.7万平方米,计容建筑面积约57.5万平方米。

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