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在涿州长空路与龙马路交叉口附近的鹏渤印象城

在涿州长空路与龙马路交叉口附近的鹏渤印象城

详细介绍

  涿州地处京、津、保三角地带,受益于京津冀一体化和雄安新区的政策利好,近两年房价一度上涨,在2017年达到近30000元/平方米的高点。随着楼市调控政策逐步深入,自今年以来,房价回落,目前均价稳定在13000元/平方米左右。

  业内人士分析称,去年在北京“3·17”调控政策限制下,大量购房需求外溢,涌向环京区域,而涿州作为当时“环京唯一不限购城市”便成为部分购房者和投资客的首选目标,因此涿州房价一路走高来到了2017年的鼎盛时期。不过,今年涿州市加强了对楼市的调控力度,打击房地产市场违规操作,房价逐步回归理性。

  近日,《中国经营报》记者走访涿州多个在售住宅项目后发现,在房价回稳、调控趋严的大环境中,项目方“小动作”不断,违规收费、无证预售、首付分期等问题频现。

  记者采访了解到,涿州楼市前两年的火爆,吸引的不仅是北京外溢需求,还有全国性品牌房企的入驻,形成了如今品牌房企和当地房企的竞争格局。随着房价回落利润空间受挤压,房企之间的竞争更加激烈。为了进一步扩大利润空间,多个项目变着花样收取“电商”“溢价”等费用。

  记者在多个项目走访时发现,虽然收费名称不同,但性质和操作如出一辙。此类费用指购房者与开发商签订商品房买卖合同的合同价之外,以电商、溢价等名目包装的费用,从几万元到几十万元不等,并且要求购房者在首付时一次性付清。

  在走访中,鹏渤印象城的一位置业顾问表示,当前购房优惠力度很大,全款购房享受总房款9.5折优惠;按揭购房享受总房款9.8折优惠,同时,购房者交付定金后七天内补齐首付则可再享受9.9折优惠;电商是指首付时再加3.5万元,则总房款减免7万元,且此3.5万元不会在网签合同中显示。

  位于涿州影视城附近的天保馨悦湾,也是在售房源较充足的项目之一。该项目一位置业顾问表示,按首付比例计算,首付三成可享受总房款9.9折优惠,首付四成或五成则可享受总房款9.8折优惠。同样,若购房者交付定金后三天内补齐首付还可再享受9.9折优惠。另外,首付时再加4.5万元,则总房款减免7万元,且此4.5万元也不会在网签合同中显示。

  除了以上两个项目之外,记者在某品牌房企销售中心时,一位置业顾问介绍称,该项目地理位置优越,日后升值潜力巨大,当前在售均价在13000~15000元/平方米之间,而且购房还需交“溢价”。据其介绍,该“溢价”是指开发商首次开盘时政府备案价过低,与目前市场房价存在较大差额,开发商为了不亏本,只好收取10~20万元不等的“溢价”,并申明必须在首付时一次性交清,且无法在购房合同中体现。

  为此,记者致电京南经济开发区规划建设局,一位工作人员表示,开发商收取“电商”“溢价”等行为都是不允许的。建议购房者要参照售楼处价格公示表,按照“一房一价”标准进行购买。并表示,相关部门将尽快了解核查此类违规情况,并对违规操作进行严肃处理。

  在涿州长空路与龙马路交叉口附近的鹏渤印象城项目,衔接市中心与高铁新城两大区域,是涿州市区在售体量最大项目。规划建设31栋,共计3630套住宅,容积率2.5,绿化率35%。

  据置业顾问介绍,该项目已启动销售3栋楼,分别为30#、31#、12#楼。其中,30#、31#楼共180套房源,启动销售仅1个小时,所有房源全部售罄。而12#楼目前处于顺销阶段,可选楼层已所剩不多。预计在九月上旬,将启动销售13#楼,现在正在排卡,排卡费2万元。记者在8月底走访项目时,该置业顾问向记者透露,截至目前,此项目尚未取得预售许可证。“现在暂时五证还不齐,但是齐是早晚的事。”置业顾问表示,已售房源均未获得预售证,需等预售证下发,才可进行网签备案。

  根据《城市商品房预售管理办法》规定,未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。《商品房销售管理办法》规定,不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。

  此外,记者浏览多家网络售房平台信息发现,在网络销售平台上,鹏渤印象城项目预售证信息显示已获得,且编号为“涿新房预售证(2015)第009号”。经过核查,“涿新房预售证(2015)第009号”是鹏渤集团早在2014年就开盘的项目鹏渤印象城·牛津花园,而非当下在售的鹏渤印象城项目。

  为了核实该项目是否取得预售许可证,记者致电涿州市住建局,一位工作人员明确表示,鹏渤印象城项目五证不齐,尚未取得预售许可证,“预计9月中旬才能下来”。

  基于该项目存在的“电商”费和五证不全问题,记者致电开发商涿州鹏渤房地产开发有限公司,并提出采访请求,该公司一名工作人员表示,负责该项目领导外出,会向领导转达。然而,截至发稿前,尚未收到任何回复。

  走访中,有置业顾问表示,为了照顾刚需购房群体和首付压力较大的客户,实力较强的开发商可以为此类客户提供分期首付,涿州现有的品牌开发商均可支持首付分期的购买方式。

  以首付三成为例,购房者一般可分两期支付首付款,首次支付总房款的10%,剩余两成首付只需在两三个月内补齐即可。

  通常所说的首付分期是指,首付款不用一次性交付,购房者只需根据约定,交纳首付款的一部分,剩余由开发商垫付,完成购房手续,然后在约定的期限内交付剩余的首付款。

  然而,在实际操作中,首付分期的概念被部分开发商“改良”,出现名为“首付分期”,实为购房定金性质。其操作手法是开发商以可以分期首付为由,先向购房者收取部分首付款,而后购房者在短期内再交清剩余首付款。在首付款全部交清之后,再正式签订购房合同,办理贷款手续。就相当于先交的首付款类似定金性质,并非开发商替购房者支付首付款给银行。

  一项目置业顾问表示,购房者在交付10%款项之后,并不可以直接网签,直到购房者补齐首付款之后,才能进行网签备案。

  记者采访了北京京润律师事务所主任律师张志同,他表示,真正的首付分期是指,购房者首次支付部分首付款后,即可在约定期限内进行网签。严格来讲,上述首付分期做法并不能算作真正的首付分期,若开发商需要等购房者补齐首付后再做网签,此种做法只是吸收购房者的存款,对购房者做网签和银行贷款并没有实际帮助。

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